Co dělat, když nesouhlasí zápis v katastru nemovitostí se skutečností?

Katastr nemovitostí je sice veřejným seznam a samotný zápis má zejména z tzv. hlediska materiální publicity velkou váhu, to ale samo o sobě neznamená, že nemůže nastat situace, kdy je zápis v katastru v rozporu se skutečností.

Tento nesoulad může vzniknout z celé palety důvodů, přičemž řešení se bude v jednotlivých situacích značně řešit. Mezi možné situace patří například:

• Nesoulad vzniklý historickým vývojem katastru z doby komunistického režimu či dokonce i starší doby, kdy zápisy do katastru neměly konstitutivní účinek, tj. k převodu vlastnického práva mohlo dojít i bez toho, aby to bylo katastru oznámeno. Díky tomu řada vlastníků nemovitostí nedbalo svých ohlašovacích povinností. Dnes pak, často po desítkách letech bydlení v domě, u něhož je v katastru uveden někdo úplně jiný, potřebují nemovitost prodat či odkázat a ono to snadno nejde. Stejně tak většinou v případě, že např. dojde k odstoupení od smlouvy, na jejímž základě se právo do katastru zapsalo. Tyto případy se nejčastěji řeší určovací žalobou u soudu (na určení vlastnického práva) či jiným způsobem (někdy např. žalobou na vypořádání spoluvlastnictví), který je bez advokáta pro většinu lidí neproveditelný. Pokud žalovaný nesoulad nepopírá lze to rovněž osvědčit souhlasným prohlášením.

• Řada chyb v katastru nemovitostí, které mohou vzniknout (1) zřejmým omylem (např. nesouladem mezi zápis a podkladovou listinou), (2) zřejmou nepřesností či (3) chyby vzniklé při výpočtu. Tyto chyby se řeší v řízení o opravě chyby před katastrálním úřadem, které se zahajuje na základě návrhu na opravu chyby ve správním řízení, které je následně eventuálně přezkoumatelné soudem.

• Řada dalších chyb může být odstraněna rovněž odstraněna obnovením katastrálního operátu, což je vlastně vytvoření nové digitální katastrální mapy a údajů o nemovitostech, kterou se mj. mohou zpřesnit některé údaje jako průběh hranice či výměra. (Konkrétně novým mapováním, přepracováním souboru geodetických informací či obnovou na podkladě pozemkových úprav. Vlastníci a další oprávněné osoby mohou většinou podat námitky.

Výčtem uvedeným výše se možné chyby v katastru nemovitostí a možnosti jejich nápravy sice nevyčerpávají, ale uplatní se ve většině případů. Náprava chyb v katastru nemovitostí je často bohužel specializovanou činností vyžadujícího práci advokáta, ev. i zeměměřičského inženýra.

Největším problémem nesouladu je přitom skutečnost, že podoba záznamu v katastru nemovitostí zakládá (na základě tzv. materiální publicity) dobrou víru většiny zúčastněných osob. To znamená, že pokud např. prodáváte pozemek, který má v katastru nějakou výměru, kupuje jej kupující v dobré víře ve správnost tohoto údaje. Z toho a dalších důvodů je záhodno vždy se postarat o to, aby údaje v katastru souhlasily se skutečností.

Bohužel neexistuje jednotný způsob řešení nesouladu skutečného stavu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Tento se dá řešit buď v některém z typu zvláštních správních řízení před katastrem, eventuálně žalobou u soudu, vždy s ohledem na konkrétní skutkové okolnosti.

Potřebujete vložit zápis do katastru nemovitostí? Uděláme to rádi za vás!