Co jsou skryté vady nemovitosti a jak je odhalit, ještě než utratíte peníze?

Po uzavření smlouvy může dojít k pochybení strany, která ze smlouvy plní. Toto pochybení může mít různou podobu. Může být plněno se zpožděním, neplněno vůbec nebo, a to nás v tomto textu zajímá nejvíce, může být plněno jinak než bezvadně. Kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit „bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy“.

Toto vadné plnění může mít vady s různou charakteristikou. Mezi jejich nejčastější členění patří členění na vady právní a faktické, kdy faktické vady lze členit na vady zjevné a skryté.

Jsou skryté vady nemovitosti skutečně skryté?

Skryté vady nemovitosti jsou takové vady, které v době předání nemovitosti již existovaly, ale zjistitelnými se staly či se projevily, až později.

Jak skrytým vadám předejít? Především důkladnou prohlídkou nemovitosti, v případě nedostatečných zkušeností s potřebným odborníkem, ať již se zaměřením na stavební materiály, elektroinstalaci, vodoinstalaci či kanalizaci, použité materiály či další. Vadě, která je doopravdy skrytá, tj. existuje, ale neprojevuje se, ani ji není objektivně možné odhalit, se zcela vyhnout nelze, ale alespoň dojde k odhalení věd, které jsou zjevné či, jejichž rozřazení mezi vady skryté či zjevné by bylo problematické.

Jak předejít případným překvapením?

Pokud si některou z kvalit nemovitosti nejste jistí, požadujte po prodávajícím, aby požadovanou vlastnost nemovitosti deklaroval přímo v kupní smlouvě. Pokud vám bude mezi čtyřma očima tvrdit, že izolace je účinná, podloží nepodmáčené a elektroinstalace zcela nová, ale nebude to pravda, pravděpodobně se při vymáhání u orgánu veřejné moci dostanete do nelehké důkazní situace, ne-li přímo do důkazní nouze. Ve smlouvě samotné se snažte vyhnout formulacím deklarujícím nepravdivě, že se „kupující seznámil se skutečným/faktickým stavem nemovitosti“ atp.

Jednáte s prodávajícím? Zjistěte si vše potřebné a sbírejte důkazy!

Mimo výše uvedené si pečlivě archivujte komunikaci s prodávajícím, případně i realitním makléřem, ať již formou e-mailů, SMS zpráv či prostřednictvím jiného způsobu komunikace na dálku („instant messengery“ typu WhatsApp, Facebook Messenger, Viber atp.). Neopomeňte si schovat inzeráty, které vás k prodávajícímu přivedly. I tvrzení v nich může deklarovat vlastnosti předmětu prodeje, které zůstanou nenaplněny.

Pokud již skrytou vadu objevíte, neotálejte s vyhledáním právní pomoci a s výzvou vůči prodávajícímu o nápravu, zejm. formou slevy z kupní ceny. Řešení situace se bude lišit situace od situace, mj. i v závislosti na tom, zda se jedná o vadu odstranitelnou či neodstranitelnou, příp. zda naplňuje i charakteristiku podstatného porušení smlouvy. Zákon stanoví lhůty pro uplatnění této námitky protistraně, kdy nejkratší je již „bez zbytečného odkladu“, byť zákon zná i další nejzazší lhůty vyjádřené v rocích. Jako důsledek nedodržení lhůty stanoví zákon promlčení na právo kupujícího z vadného plnění.

V každém případě právní stránku uzavření kupní smlouvy, prohlídky nemovitosti či vytýkání vad nepodceňujte, ať již formou prevence, tak obstaráváním důkazům pro případný soudní spor s prodávajícím.

S uplatněním práv z vadného plnění máme v naší advokátní kanceláři nejednu zkušenost, proto se na nás neváhejte s důvěrou obrátit.