Jak bezpečně prodat nemovitost

Jestliže prodáváte nemovitost, musíte postupovat obezřetně a pečlivě, jelikož při jejím prodeji nakládáte běžně s velmi vysokou částkou. I malá chyba totiž může znamenat, že skončíte bez nemovitosti i bez zaplacené kupní ceny. Prodej nemovitosti je vážná věc, a proto tady není vhodné šetřit a vyplatí se využít služeb advokáta, abyste měli jistotu, že vše proběhne tak, jak má. Zejména znění kupní smlouvy, která byla sepsána doma, je nebezpečné. Můžete totiž sepsat neplatnou kupní smlouvu a ani o tom nemusíte vědět.

Jednání o podmínkách prodeje a příprava kupní smlouvy

V momentě, kdy najdete kupujícího, ať již za využití realitní kanceláře, nebo bez ní, začnete zpravidla jednat o podmínkách prodeje. Často se stává, že kupující projeví vážný zájem Vaši nemovitost koupit, nicméně ještě nemá zcela dořešenou otázku financování. V takovém případě je nejvhodnějším způsobem řešení uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Ve smlouvě o smlouvě budoucí by se měl nejdříve přesně vymezit předmět koupě, tedy danou nemovitost. Poté by se prodávající smluvní strana měla zavázat, že nebude činit nabídku k uzavření smlouvy jiným potencionálním zájemcům a strana kupující se zaváže, že nemovitost koupí. Zároveň bude kupující smlouvu o smlouvě budoucí potřebovat, pokud bude jednat s bankou o hypotečním úvěru. Kupující se totiž může dostat do situace, kdy má čerpání hypotečního úvěru pouze předjednané, ale ke konečnému čerpání bude smlouvu o smlouvě budoucí potřebovat. Bance to mimo jiné poskytuje důkaz o účelovosti úvěru, tedy že se klient peníze nechystá použít k jinému účelu.

Zákon stanoví, že obsah budoucí smlouvy musí být ujednán alespoň obecným způsobem. V případě prodeje nemovitosti je však vhodné přiložit celou budoucí kupní smlouvu. Vyhnete se tak možným dohadům s kupujícím a vše máte domluvené předem, černé na bílém. Také musí být ujednán čas, kdy bude kupní smlouva uzavřena, jaká jsou práva a povinnosti stran, zejména, za jakých podmínek má smluvní strana právo od smlouvy odstoupit a s tím spojené odstupné, výše kupní ceny a způsob její úhrady, zaplacení zálohy apod.

Pozor, abyste neskončili bez nemovitosti i bez peněz…

Když je smlouva o budoucí kupní smlouvě uzavřena, kupující si dojedná smlouvu o úvěru s bankou a získá peníze, nezašle je přímo na účet prodávajícího. Stejně tak nepřevede nejdřív prodávající na kupujícího nemovitou věc, respektive tak by to mělo být, aby se ani jedna ze stran nevystavila přílišnému riziku. Mohlo by se totiž stát, že jedna ze stran by skončila bez peněz i bez nemovitosti. Z tohoto důvodu je běžným postupem sepsání smlouvy o úschově. Je vhodné uzavřít smlouvu o úschově s advokátem, s notářem nebo s bankou. Na rozdíl od jiných subjektů (např. realitní kanceláře) jsou totiž pojištění a Vaše peníze jsou proto v bezpečí.

Podpis kupní smlouvy

Běžný, ne však nutný, postup je takový, že kupní smlouva a smlouva o úschově se podepíší zároveň. Spolu se smlouvami se podepíše i návrh na vklad do katastru nemovitostí. Následný postup je závislý na tom, jak si jej smluvní strany ujednaly. Není tedy přesně stanoveno, v jakém pořadí má určitý úkon proběhnout. Vyplacení kupní ceny z úschovy může být závislé na nejrůznějších podmínkách (např. v momentě učinění vkladu do katastru, podání návrhu na vklad do katastru apod.). Vše se řídí v zásadě dohodou smluvních stran, a proto je důležité co nejvíce eliminovat potenciální rizika.

Daňové povinnosti kupujících a prodávajících

S prodejem nemovité věci jsou spojeny určité daňové aspekty. Jako prodávající nebudete platit daň z nabytí nemovitých věcí. Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí bylo totiž novelizováno a platí, že tuto daň platí nabyvatel vlastnického práva. Před touto novelou byla úprava taková, že daň platil převodce, pokud si ve smlouvě neujednali, že ji bude platit nabyvatel.

Na co si ale při prodeji musíte dát pozor, je skutečnost, jestli Váš prodej nepodléhá dani z příjmů. Osvobozeny od daně z příjmů jsou nemovitosti, které jste vlastnili před prodejem minimálně pět let. Pokud jste v nemovitosti měli před prodejem trvalé bydliště, postačí roky dva. Jestliže však tyto podmínky nesplníte, z rozdílu obdržené kupní ceny a ceny, za kterou jste nemovitost koupili a z dalších eventuálních nákladů zaplatíte patnáctiprocentní daň z příjmů

Potřebujete pomoci v s prodejem nemovitosti a připravit smlouvy, abyste nepřišli o majetek? Ozvěte se nám!