Jak by vás měla chránit kupní smlouva na nemovitost a kdy ji rozhodně nepodepsat?

Kupní smlouva na nemovitost není jen nevýznamný cár papíru, který prodávající a kupující podepíší a na základě tohoto dokumentu pak dojde k zápisu vlastnického práva. V kupních smlouvách se často objevují chyby a v případě nákupu nemovitosti znamenají chyby mnohem větší následky, které je někdy velice těžké odstranit.

Kupní smlouva

Kupní smlouvy většina lidí neuzavírá tak často, a tak je velice důležité, abyste znali veškerá práva a povinnosti, které vám ze smlouvy vyplývají. Je až úsměvné psát, že je třeba porozumět veškerému obsahu kupní smlouvy, ale na základě našich zkušeností je takové upozornění potřebné, a proto se nebojte ptát, žádat o vysvětlení, proč že se vlastně tento konkrétní bod v kupní smlouvě nachází a co to pro vás reálně znamená.

Náležitosti kupní smlouvy

Mezi nutné náležitosti, které musí kupní smlouva obsahovat, patří především jasná a přesná identifikace smluvních stran. Nelze tedy doporučit podepsat kupní smlouvu obsahující nejasnou identifikaci stran. Na co se u identifikace často zapomíná a je v podstatě nutností, je rodné číslo u fyzických osob a identifikační číslo v případě osob právnických. Důležité je taktéž rozlišit, zda je nemovitost nabývána do výlučného vlastnictví nebo do společného jmění manželů nebo do podílového spoluvlastnictví. Na uvedení této skutečnosti je třeba bezpodmínečně trvat, a pokud ve smlouvě toto není výslovně uvedeno, nepodepisujte!

Specifikace nemovitosti a návrh na vklad

Nejčastější chybou, která se v kupní smlouvě vyskytuje a na základě které jsou návrhy na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí zamítány, je pak nesprávná specifikace nemovité věci. Veškeré informace jde přitom zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí, případně z listu vlastnictví. Ovšem je třeba tyto informace v případě nákupu nemovitosti důkladně zkontrolovat, protože jakákoli chyba, a to i písařská, může mít za následek i neprovedení vlastnického práva do katastru nemovitostí. Velice častou chybou je pak chyba v parcelních číslech či špatně určené podíly, a to nejen na jednotce, ale také na podílu na společných částech nemovitosti.

Velice častým jevem a trendem je pak zmínka o výměře pozemku či bytu přímo ve specifikaci nemovité věci, která je předmětem převodu. Zaprvé, výměra není povinnou součástí kupní smlouvy a zadruhé může chybně uvedená výměra vyústit až v odstoupení ze smlouvy.

Právní vady na nemovitosti

Naprostou samozřejmostí je pak zkontrolování jak faktického stavu nemovité věci a v případě pochybností je příhodné veškeré výtky uvést přímo v kupní smlouvě, tak rovněž kontrola stavu právního! Na takovou kontrolu se pak v zápalu „zaslepení“ čtyřmi stěnami často zapomíná, ovšem je neméně důležitá než kontrola faktického stavu nemovitosti.

U právních vad se jedná především o předkupní práva, zástavní práva či věcná břemena. Všechny tyto právní vady nemovitosti mohou ve výsledku snížit hodnotu nemovitosti, a proto je vhodné je před nabytím nemovitosti vypořádat, a to právě v kupní smlouvě, kdy je přinejmenším doporučené tyto práva výslovně zmínit. Ne vždy se totiž jedná o vadu, ale často mají věcná břemena na pozemku energetické společnosti, kterým pak toto věcné břemeno umožňuje vedení např. kabelů nad či pod pozemkem.

Stejně tak je třeba vždy dbát na vypořádání celé kupní ceny, tedy určit, co se s částkou stane a na jaké účty bude poslána. Pokud jsou prodávajícími například dva sourozenci, pravděpodobně nemají zřízený společný účet, nýbrž bude třeba částku rozdělit a zaslat na dva různé účty. I toto je třeba v kupní smlouvě výslovně uvést! 

Advokátní úschova

Pokud je řeč o kupní ceně, je třeba zmínit taktéž úschovu. Je více než doporučené využít advokátní či notářskou úschovu v případě převodu nemovité věci, přičemž máte jistotu, že vaše peníze budou uložené v bezpečí. V kupní smlouvě je třeba se o této úschově zmínit a poté dojde i k podepsání další smlouvy, a to buď s advokátem či notářem.

V případě, že nejste znalí v oboru nemovitostí, je naprosto logické, že rozklíčovat všechny nástrahy kupní smlouvy pro vás bude velice složité. I proto je vhodné konzultovat jakoukoli kupní smlouvu s advokátem. Obraťte se na nás a my vám pomůžeme sepsat celou kupní smlouvu či zrevidovat kupní smlouvu od protistrany!

Kupujete nebo prodáváte nemovitost a potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás, rádi vám pomůžeme.