Poptáváte či již kupujete, nabízíte či dokonce již prodáváte nemovitost? Pokud ano, je velká šance, že se setkáte se smlouvami nejrůznějšího druhu. Od smlouvy o realitním zprostředkování, kterou jedna ze stran uzavírá s makléřem, aby jí za provizi nalezl stranu druhou. Přes nepojmenované smlouvy o odměně makléře, až po smlouvy o úvěru a zástavní smlouvy. Dnes se ale podíváme na smlouvy, které mají za cíl zajistit kupujícímu nemovitosti předtím, než uzavře kupní smlouvu.
Jaké jsou hlavní rozdíly?
Smlouva o smlouvě budoucí je smluvní typ upravený občanským zákoníkem, kterým se alespoň jedna ze stran zavazuje uzavřít za splnění ve smlouvě stanovených podmínek smlouvu další. Při smlouvě o smlouvě budoucí kupní je touto další smlouvou kupní smlouva.
Naproti tomu rezervační smlouva (někdy označovaná i jinak, např. smlouva o složení blokovacího depozita, smlouva o zámluvě nemovitosti apod.) není smluvním typem upraveným v zákoně. Její uzavření je možné na základě obecné klauzule v občanském zákoníku, která dovoluje uzavřít i smlouvy zákonem nikterak neupravené, pokud si tak smluvní strany ujednají. Rozdíl oproti smlouvě o smlouvě budoucí kupní je (většinou) ten, že se se vlastník nemovitosti zavazuje neprodat či nenabízet nemovitost dalším zájemcům, potenciální kupující mu za to platí zálohu, která většinou má propadnout (resp. započíst se smluvní pokutou o stejné výši), pokud není kupní smlouva uzavřena, či se sama započítat na kupní cenu. Rezervační smlouva většinou obsahuje i ujednání o odměně realitního zprostředkovatele, byť uvedený postup je dle nového zákona o realitním zprostředkování kontroverzní.
Je to jedno, jakou smlouvu si vyberu? Právo říká něco jiného!
Z našeho pohledu je více předvídatelné pracovat se smlouvou o smlouvě budoucí, protože se jedná o zákonný smluvní typ. Zároveň tak bývají obvykle více zaručena práva stran, protože se přímo zavazují uzavřít další smlouvu. Ale, samozřejmě, záleží na konkrétním obsahu té které smlouvy.
Mimo to známe z praxe situace, kdy smluvní strany uzavírají smlouvy o smlouvě budoucí či rezervační smlouvy i tehdy, kdy by již bez problémů mohly uzavřít přímo smlouvu kupní. V takových situacích jsou takové smlouvy pro velkou část osob pohybujících se na realitním trhu, často jen jakýmsi zbytečným mezikrokem, který prodlužuje celý prodej. Samotnou smlouvou o smlouvě budoucí či rezervační smlouvou totiž nelze přímo nabýt vlastnické právo k nemovitostem. V případě smlouvy o smlouvě budoucí pak je totiž nutné žalovat protistranu, která svou povinnost uzavřít kupní smlouvu na nesplnila, v případě rezervační smlouvy taková možnost většinou k dispozici není. I když soud kupní smlouvu za nečinnou stranu uzavře, tak je to proces na dlouhou dobu a bez jistého výsledku. Pokud je jedním z cílů uzavření smlouvy zajistit makléři odměnu, (Která by se dle konstrukce občanského zákoníku a zákona o realitním zprostředkování měla určit už ve smlouvě o zprostředkování jen s jednou ze smluvních stran.) lze toto učiniti formou krátké nepojmenované smlouvy mimo rezervační smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí kupní.
Tak kterou si vybrat?
Závěrem lze říci, že smlouva o smlouvě budoucí kupní či, v ojedinělých případech i rezervační smlouva, mohou být užitečnými instrumenty využitelnými před koupí nemovitosti. V řadě případů jsou sice bohužel uzavírány spíše zbytečně a v situacích, kdy by se hodilo uzavřít již kupní smlouvu, ale mají i tak v našem právním řádu své místo. Pokud máte zájem o radu v oblasti nemovitostí, sepis smluvní dokumentace či její revizi, neváhejte se na nás obrátit.
V případě, že byste chtěli sepsat rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, rádi vám s tím pomůžeme!
Chcete bližší informace?
Jsme k dispozici Po - Pá (9 - 18).
Pošlete nám vaši poptávku nebo si sjednejte konzultaci online!
„Těšíme se na vás.“
Adriana Hermannová
Oblíbené kategorie magazínu: Firmy a podnikatelé | Ochrana podnikání | Náhrada škody | Pracovní právo | Přestupky a správní záležitosti | Nemovitosti | Vymáhání pohledávek