Zvyšování nájemného se řídí občanským zákoníkem, lze ho ale upravit i přímo v nájemní smlouvě. Zákonné podmínky pro zvyšování nájemného jako i práva a povinnosti stran související se zvýšením nájemného naleznete v tomto článku.
Návrh na zvýšení nájemného pronajímatelem
Pronajímatel může nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného v daném místě za podmínky, že toto zvýšení nepřekročí výši 20 % stávajícího nájemného za dobu posledních tří let. V praxi to znamená, že pokud činí nájemné např. 10 000, – Kč, může pronajímatel nájemné zvýšit v průběhu tří let nájemci nejvíce o 2 000, – Kč. Toto pravidlo slouží k ochraně nájemce před skokovým zvyšováním nájemného po dobu trvání smlouvy o nájmu.
V případě, že nájemce souhlasí s návrhem pronajímatele, počínaje třetím měsícem po doručení návrhu, zaplatí pronajímateli nájemné, jak bylo navrženo (tj. pokud je návrh nájemci doručen v květnu, zvýšené nájemné začne platit od září). Pokud ale nájemce ve dvouměsíční lhůtě od doručení návrhu písemně nesdělí pronajímateli, že se zvýšením nájemného souhlasí, může se v navazující tříměsíční lhůtě pronajímatel obrátit s návrhem na určení výše nájemného na soud. Soud v takovém případě ale nebude limitován zákonným omezením 20 % za tři roky, a tak po přihlédnutí k srovnatelnému nájemnému obvyklém v daném místě a čase může nájemné zvýšit i nad tuto částku. Nájemce v tomto případě musí počítat s tím, že rozhodne-li soud ve prospěch pronajímatele, určí výši nájemného zpětně, a to ke dni podání návrhu na soud.
Způsob, kterým soud určí výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, je upraven nařízením vlády. Soud určí výši nájemného na základě znaleckého posudku nebo na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných bytů o obdobné velikosti a v obdobné lokalitě.
Zvýšení nájemného po provedení stavebních úprav
Pronajímatel se může s nájemcem dohodnout na zvýšení nájemného v případě, že pronajímatel provedl stavební úpravy trvale zlepšující užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie či vody. Zde je pronajímatel omezen zákonným limitem 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. V případě, že pronajímatel vlastní bytový dům a provede stavební úpravy zlepšující hodnotu bytů či celkové podmínky v domě, stačí aby se zvýšením nájemného souhlasili nájemci dvou třetin bytů v domě; zvýšené nájemné by tak platilo i pro ostatní nájemce, kteří s jeho zvýšením nesouhlasili.
Pokud se pronajímatel s nájemcem na zvýšení nájmu po provedení stavebních úprav nedohodne, může navrhnout zvýšení nájemného ze stejného důvodu o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně.
Smluvní mechanismy zvyšování nájemného
Pronajímatel a nájemce si mohou pravidelné zvyšování nájemného sjednat i přímo ve smlouvě. Je poměrně obvyklé sjednávání tzv. inflačních doložek, kterými je nájemné zvyšováno v závislostí na míře inflace, a to např. jedním z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem. Inflační doložka musí stanovit k jakému datu bude nájemné zvyšováno, přičemž ke zvýšení tímto způsobem může dojít pouze jednou ročně – obvykle k prvnímu dni kalendářního roku či ke dni výročí uzavření nájemné smlouvy. Strany si můžou ve smlouvě sjednat i každoroční zvyšování nájemného o fixní částku.
Tipy:
- Jako nájemce se nemusíte obávat smluvních ujednání přesahujících zákonná omezení. Podobně jako zákaz domácích mazlíčků, zákaz kouření či zákaz nahlášení trvalého bydliště, jsou neplatná.
- Pronajímateli se doporučuje ujednání inflační doložky.
Potřebujete sepsat nájemní smlouvu nebo kupujete či prodáváte nemovitost a nevíte si rady? Obraťte se na nás, rádi vám pomůžeme!
Chcete bližší informace?
Jsme k dispozici Po - Pá (9 - 18).
Pošlete nám vaši poptávku nebo si sjednejte konzultaci online!
„Těšíme se na vás.“
Adriana Hermannová
Oblíbené kategorie magazínu: Firmy a podnikatelé | Ochrana podnikání | Náhrada škody | Pracovní právo | Přestupky a správní záležitosti | Nemovitosti | Vymáhání pohledávek