Kdy nemovitost spadá do SJM?

Za jakých podmínek spadá nemovitost do společného jmění manželů (SJM) a kdy je naopak považována za výhradní majetek jednoho z manželů? A jaké právní nejasnosti v souvislosti s tím mohou později při rozvodu či dědictví nastat? Tento článek vám všechny tyto otázky zodpoví.

Způsob pořízení nemovitosti

Nemovitostí se podle občanského zákoníku myslí zejména pozemek. Pokud je od roku 2014 na pozemku postavena stavba, je tato součástí pozemku. Stavba tedy „přirůstá“ k pozemku a není samostatnou nemovitostí.

V praxi se pak může vyskytnout celá řada situací, kdy není jisté, zda nemovitost spadá do společného jmění manželů či nikoliv. To pak může být problém při rozdělení majetku po rozvodu, při převodu nemovitosti, nebo při projednávání dědictví. 

V prvé řadě je nutné upozornit na skutečnost, že stav, který je zapsaný v katastru nemovitostí na příslušeném listu vlastnictví nemusí vždy odpovídat skutečnosti. Stavu zapsaného v katastru nemovitostí se však v některých případech mohou dovolávat třetí osoby. Jak to tedy je?

Můžeme uvést několik nejčastějších situací:

1. Koupě nemovitosti za trvání manželství ze „společných“ peněz;
2. Koupě nemovitosti za trvání manželství z peněz jednoho z manželů;
3. Postavení stavby na pozemku, který patří oběma manželům;
4. Postavení stavby na pozemku, který patří jen jednomu z manželů;
5. Získání nemovitosti darem nebo dědictvím;

1. Koupě nemovitosti za trvání manželství ze „společných“ peněz

Pokud nemáte rozdělené jmění a nabydete koupí nemovitost z peněz vydělaných či získaných výdělečnou činností za trvání manželství, nemovitost je součástí společného jmění manželů i kdyby na katastr byl zapsán pouze jeden z manželů. Ten manžel, který není v katastru nemovitostí zapsán se pak může domáhat zajištění nápravy.

Kdyby pak ten z manželů, který je zapsán v katastru nemovitostí (katastrální vlastník), chtěl prodat tuto nemovitost, musel by disponovat souhlasem druhého manžela, v opačném případě by se mohlo jednat o neplatné právní jednání.

2. Koupě nemovitosti za trvání manželství z peněz jednoho z manželů

Pokud v době do uzavření manželství na účtu máte určitý obnos, není tato část vašeho majetku součástí společného jmění manželů. Koupíte-li pak za tyto peníze nemovitost i po uzavření manželství, nespadne tato nemovitost do společného jmění manželů. Obdobně to podle názoru autora tohoto článku platí i pro situaci, kdy jeden z manželů měl před uzavřením manželství například majetkovou účast ve společnosti nebo vlastnil jinou nemovitost, kterou prodal a za tyto peníze následně pořídil jinou nemovitost. Názory odborné veřejnosti však nejsou v této otázce zcela jednotné. 

3. Postavení stavby na pozemku, který patří oběma manželům

Pokud manželé vlastní v SJM pozemek a na tomto postaví stavbu, jedná se o obdobný případ jako v prvním případě. Stavba přiroste k pozemku, pozemek se o stavbu zhodnotí a nemovitost je stále v SJM.

4. Postavení stavby na pozemku, který patří jen jednomu z manželů

Jinak je tomu v případě, kdy holý stavební pozemek ve výhradním vlastnictví jednoho z manželů použijí oba partneři pro stavbu společného rodinného domu. Jak bylo řečeno, stavba přiroste k pozemku, který je v tomto případě však ve výhradním vlastnictví jednoho z manželů. Tato skutečnost by měla zásadní vliv však při rozdělení SJM při rozvodu nebo by měla mít vliv na vypořádání dědictví. Podle občanského zákoníku platí, že každý z manželů nahradí to, co ze společného majetku bylo vynaloženo na jeho výhradní majetek. Zkoumá se samozřejmě celá řada jiných skutečností, ale jednoduše by se měla hodnota stavby brát jako majetek, který náleží do SJM.

5. Získání nemovitosti darem nebo dědictvím

Součástí společného jmění manželů je to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství, s výjimkou toho, co nabyl darem, děděním nebo odkazem jen jeden z manželů, ledaže dárce při darování nebo zůstavitel v pořízení pro případ smrti projevil jiný úmysl. Pokud tedy maminka v závěti nebo při obdarování svého syna neprojeví vůli, že chce byt darovat současně i své snaše, nemovitost nebude součástí SJM.

Starý občanský zákoník

Výše byly uvedeny pouze časté situace, ke kterým může dojít, nicméně v praxi se vyskytuje i celá řada jiných situací. Často celý stav může zamotat i nabytí nemovitosti před rokem 2014 za účinnosti starého občanského zákoníku, který měl v některých oblastech jiná pravidla. Může také v průběhu manželství dojít ke zúžení nebo rozšíření společného jmění, nebo může nastat jiná okolnost, která komplikuje nalezení reálného stavu vlastnického práva k nemovitosti. Při koupi nebo při stavbě domu na pozemku je tak třeba vždy zpozornit a předem si vyjasnit, jaké jsou vaše právní vztahy v rodině, abyste později nebyli nepříjemně překvapeni.

Pokud potřebujete pomoc s rozdělením majetku, s rozvodem nebo řešíte jiný problém v oblasti rodinného práva, neváhejte se na nás obrátit!