Kupujete nemovitost? Dejte si pozor na právní vady!

Koupě nemovitosti je jedna z těch záležitostí, která mění celý život a je také životní šancí bydlet ve svém. Proto je nutné před koupí nemovitosti provést důkladnou prověrku nemovitosti, aby se předešlo problémům. Nikdo přece nechce přijít o dlouze a těžce naspořené peníze, nebo o peníze získané hypotékou. Mohlo by se totiž stát, že o zaplacenou nemovitost přijdete, nebo za ni zaplatíte více, než jste původně plánovali.

Faktické versus právní vady nemovitosti

Na nemovitosti se může objevit několik typů vad. Mohou to být právní vady, vady faktické, skryté vady nebo vady viditelné. 

Faktické vady odrážejí stav nemovitosti. Každý má při koupi nemovitosti představu o jakosti nebo vlastnosti nemovitosti. Faktická vada ukazuje, že nemovitost neodpovídá takové představě nebo jakosti, jakou by měla být. 

Právní vady oproti tomu spočívají v existenci práva třetí osoby k nemovitosti. Typicky se jedná o zástavní právo, služebnost, věcné právo, exekuci nebo hypotéku. Posupně probereme všechny právní vady nemovitosti ukážeme vám, jak kvůli těmto vadám nepřijít o čas a peníze. 

Katastr nemovitostí vám může napovědět

Než přejdete ke koupi nemovitosti, vždy se podívejte do katastru nemovitostí. V něm si jednoduše zkontrolujete, kdo je vlastníkem nemovitosti, jaká jsou omezení nemovitosti, nebo jaká práva zatěžují tuto nemovitost. Informace z katastru nemovitostí fungují na zásadě materiální publicity, což v praxi znamená, že ochranu má ten, kdo v dobré víře spoléhá na údaje zveřejněné v katastru nemovitostí. 

Jsou však vady, které v katastru neobjevíte. Mezi ně patří nájemní smlouva ve prospěch třetí osoby, služebnosti, které byly dříve sjednávány obcí, nebo exekuce. 

Zástavní právo na nemovitosti

Zástavní právo je právo k cizí věci, které se zapisuje do katastru nemovitostí. Vázne na nemovitosti, takže se vztahuje na všechny budoucí vlastníky nemovité věci. Umožňuje tomu, kdo má zástavní právo, uspokojit se z výnosu projede zastavené nemovitosti. Se zástavním právem souvisí zákaz zcizení, který znamená, že majitel nemůže nemovitost prodat ani darovat bez souhlasu oprávněného subjektu. 

Exekuce

Exekuce je soudně vynucené splacení dluhů. Nejčastěji se provádí prodejem zastavené nemovitosti. Koupě nemovitosti v exekuci je poměrně riskantní záležitost. Pokud jste se i tak rozhodili pro tento postup, pro začátek si zjistěte veškeré dluhy majitele nemovitosti. V případě, že bude výše dluhů vyšší než cena, kterou jste ochotni zaplatit za nemovitost, raději se poohlédněte po jinde. Pokud by však koupě byla výhodná, k prodeji nemovitosti je potřebný jak souhlas majitele nemovitosti, tak i souhlas exekutora.

Věcné břemeno k nemovitosti nebo právo stavby

Věcná břemena dělíme na služebnosti a reálná břemena. Pokud na nemovitosti vázne věcné břemeno, znamená to, že vlastník nemovitosti je nějakým způsobem omezen na svých právech, a to ve prospěch někoho jiného. 

Předkupní právo k nemovitosti

Předkupní právo spočívá v právu předkupníka požadovat nabídnutí nemovitosti ke koupi za stejných podmínek, za kterých prodávající zamýšlí věc prodat zájemci o nemovitosti. V praxi to znamená, že majitel nemovitosti musí věc nejdříve nabídnout tomu, kdo má předkupní právo. 

Nájemní právo ve prospěch 3. osoby

V případě nájemního práva k nemovitosti se omezuje právo užívat nemovitost. Proto se raději zeptejte vlastníka bytu, zda taková smlouva neexistuje, ať máte jistotu, že se do nemovitosti budete moci nastěhovat hned, jak bude vaše. Pokud však zjistíte, že má někdo nájemní právo, můžete zkusit požádat o slevu z kupní ceny.

Náš tip

• Spolupráce s prodávajícím vám ušetří spoustu času! Ať už při zjišťování výše dluhu, nebo při zjišťování všech informací o nemovitosti.
• Pro informace o vedených exekucích navštivte internetovou stránku centrálních evidencí exekucí, kterou vede Exekutorská komora. 
• Pokud nebude dohoda s nájemci bytu možná, je nutné řídit se občanským zákoníkem a respektovat zákonnou lhůtu výpovědi.
• Pozor na nemovitosti ve spoluvlastnictví! Při prodeji nemovitosti musí souhlasit všichni spoluvlastníci, takže nestačí, když bude nemovitost prodána pouze jedním. 
• Vyplatí se do kupní smlouvy přidat prohlášení prodávajícího, že nemovitost není zatížena žádným nájmem nebo podobným právním vztahem.

Kupujete nemovitost a chcete si být jisti, že všechno proběhne bez problémů? Neváhejte se na nás obrátit.