Na co si dát pozor při darování nemovitosti?

Může se zdát, že koupě a darování jsou natolik běžné věci, že není potřebné věnovat jim obzvláště velkou pozornost. Když chci něco prodat či darovat, tak to někomu prostě dám, a nazpátek dostanu peníze nebo díky. Každý, kdo aspoň jednou v životě byl u převodu vlastnického práva k nemovitosti (ať už za úplatu či bez), vám bez váhání řekne, že to zdaleka není tak jednoduché a je potřeba věci si pořádně zjistit a pro jistotu několikrát ověřit, než se vůbec katastru podá návrh na vklad. V tomto článku se blíže podíváme na darování nemovitosti. Jaké jsou základní náležitosti darovací smlouvy, na co si dát pozor a kde můžete narazit?

Darovací smlouva musí být, samozřejmě, písemná. Rovněž je logické, že vlastnické právo musí být převáděno bezúplatně. Nezbytné je přesné označení dárce i obdarovaného, a to všemi jejich jmény, příjmením, rodným číslem, a adresou trvalého bydliště.

A teď to problematičtější – identifikace nemovitosti

Vy sice víte, co chcete darovat, katastrální úřad však nikoliv. Proto je nutné nemovitost přesně popsat, a to ideálně tak, jak je dosud zapsaná v katastru nemovitostí, což lze nejlépe udělat podle listu vlastnictví. Ten je za poplatek možné stáhnout online, případně získat ho – opět za poplatek – na kterémkoliv kontaktním pracovišti veřejné správy (Czech point).

List vlastnictví je užitečný zejména u bytů umístěných v bytových domech, protože z něj lze zjistit výši podílu na společných částech domu, které se váže k bytu. K bytu se rovněž mohou vázat další nemovitosti, typicky to bývají jednotky všem vlastníkům společné, dílny, sušárny, sklepy apod. Zde je převod skutečně problematický, protože byť to lze v návrhu na vklad jednoduše zaškrtnou v online formuláři, ve smlouvě musí být vše precizně uvedeno. Na společných jednotkách mají často podíl všichni vlastníci bytů v daném domě, přičemž k těmto jednotkám rovněž náleží podíl na společných částech domu; tudíž musí být ve smlouvě výslovně uveden podíl z podílů, v ideálním případě i metoda jeho výpočtu.

Ve smlouvě je dále nezbytné přesně označit, co je předmětem převodu, proto je užitečné všechny darované nemovitosti a nemovitosti s nimi související souhrnně označit, aby nebylo žádných pochyb o tom, jaké vlastnické právo k čemu se přesně převádí.

Náležitosti vůle – když to dostáváte, tak to přijměte

Častým problémem, pro který katastr odmítne zapsat vlastnické právo bývá absence projevu vůle. Dle zákona musí vůli projevit jak dárce, tak obdarovaný. Nestačí tudíž ve smlouvě uvést, že se něco daruje, ale že dárce nemovitost daruje, a obdarovaný nemovitost přijímá.

Tato situace je častější než si myslíte; stává se právě v situacích, kdy je stranám líto vynaložit peníze na právní služby. Nemusíme zdůrazňovat, že jde-li o nemovitost za několik milionů korun, pár tisíc korun vynaložených na váš klidný spánek je opravdu dobrou investicí.

Břemena, aneb když nemůžete nakládat s nemovitostí, jak chcete

Zejména vzhledem k vysokým cenám nemovitostí, je hypotéka velmi častým typem úvěru. Banky samozřejmě nepůjčí peníze jen tak, na dobré slovo, a při hypotéce si vymíní zatížení nemovitosti.  V právničině tomu říkáme zákaz zcizení a zatížení. Ten znamená, že bez souhlasu banky nemůžete nemovitost prodat, darovat, zastavit, či jakkoliv jinak zatížit. V posledních letech je tento souhlas nutný častěji pouze v souvislosti se smluvní pokutou, kterou máte s bankou sjednanou, nicméně podrobnosti se musí zjistit předtím, než se přistoupí k tvorbě smlouvy, protože v některých situacích je souhlas banky v podstatě vyloučen, a tudíž není možné takovou nemovitost darovat vůbec.

Dalším typickým břemenem může být služebnost doživotního užívání. Ta je sjednána v prospěch oprávněného, který může za daných podmínek v nemovitosti bydlet, a bez jeho svolení nelze tuto služebnost zrušit. Pokud tedy darujete nemovitost, ve které je vaše babička oprávněná z dané služebnosti, darovat ji můžete, avšak darujete nemovitost i s babičkou, resp. pouhé holé vlastnictví, se kterým fakticky obdarovaný nemůže obvyklým způsobem nakládat.

Ach, ten katastr…

Pracovníci katastru nemovitostí jsou vedeni k tomu, aby následovali zákon do písmene, a tudíž je řízení před katastrem ryze formalistické. I když je z podaných dokumentů jasný záměr dárce a obdarovaného, a pochopil by ho i laik, katastr hodnotí věci striktně formálně do té míry, že může být návrh na vklad zamítnut kvůli vynechání jednoho slovíčka.

Náš tip

Koupit či darovat nemovitost není jen tak, smlouvy a návrhy na vklad jsou minová pole čekající na vaše zaškobrtnutí, které může celý převod zmařit. Proto se neváhejte obrátit na zkušeného advokáta, který vám pomůže převést vlastnictví k vaší nemovitosti.

Chcete darovat nemovitost nebo máte být obdarovaným? Připravíme pro vás darovací smlouvu a a vše ostatní potřebné.