Na co si dát pozor při koupi pozemku?

Pozemek kupuje většina z nás zpravidla nejvíce párkrát za život. Aby ne, když se jedná o takové sumy peněz. Právě proto je ale třeba zaměřit se na rizika s tím spojená, nechcete-li přijít o stovky tisíc! V našem článku vám nastíníme rizika a povinnosti, na které byste neměli při této velké investici zapomínat.

Pozor na věcná břemena

Jedním z úskalí jsou věcná břemena. Ta omezují vlastníka pozemku ve prospěch třetí osoby, a to tím, že je povinen něco konat, strpět nebo něčeho se zdržet. Mezi běžná břemena vázajících se k pozemku patří ta ve prospěch plynárenských a vodárenských společností apod. Na co je ale třeba dát pozor, jsou tzv. sousedská břemena jako například právo průjezdu, průchodu, popřípadě hnaní zvířat – toto na svém pozemku asi nikdo mít nechce. Taky se může stát, že pozemek je předmětem předkupního práva, výhrady vlastnického práva, zajištění dluhu nebo exekuce. Proto je nutné ještě předtím, než o koupi začnete reálně uvažovat, podívat se do katastru nemovitostí, kde je zatížení daného pozemku evidované.

Kontrola v katastru nemovitostí

V katastru nemovitostí je vhodné zkontrolovat i hranice pozemku. Nemusí totiž vždy přesně souhlasit s vedením oplocení, což pro vás pak může znamenat hrazení bezdůvodného obohacení skutečnému vlastníku vámi takto zabrané části jeho pozemku a/nebo nutnost špatně vedený plot zbourat a posunout čili například zmenšit plochu pozemku, se kterou jste při uzavírání smlouvy počítali.

Co není, může být aneb dálnice pod okny?

Od věci není ani podívat se do územního plánu dané obce, jestli náhodou nemá v úmyslu postavit vám hned vedle vašeho pozemku dálnici anebo nákupní centrum. Samozřejmě bude záležet na účelu koupě – pokud ale plánujete na koupeném pozemku mít například rekreační chatu, pak jsou pro vás tyto informace naprosto stěžejní.

Prodávající po vás může chtít před samotnou kupní smlouvou podepsat smlouvu rezervační, popřípadě i smlouvu o smlouvě budoucí. U rezervační smlouvy byste měli zkontrolovat, zda v ní není stanovena povinnost koupit daný pozemek i v případě, že vyjdou najevo určité jeho vady, ať už právní nebo faktické, které by převodu pozemku bránily. Nejlepším řešením je ujednat si ve smlouvě prohlášení prodávajícího, že pozemek je bez těchto vad, a pokud by nebyl, že máte jako kupující právo bez sankce uzavření kupní smlouvy odmítnout a prodávající je povinen vám zaplatit smluvní pokutu.

Právo odstoupit od smlouvy

Pokud nemůžete koupi pozemku financovat z vlastních prostředků, měli byste si právo od smlouvy odstoupit sjednat i pro případ, že vám banka odmítne poskytnout úvěr nebo ho neposkytne ve vámi požadované výši, ať už toto odstoupení bude bez sankce, anebo s ní – i v tomto případě vás to totiž vyjde mnohem levněji než bez tohoto ujednání.

Tyto rozvazovací podmínky jsou tzv. smluvními pojistkami a je nutné je do uzavíraných smluv doplnit, pokud tam nejsou, chcete-li si v případě, že vyjdou najevo určité skutečnosti, díky nimž už nebudete mít zájem pozemek koupit, takříkajíc zajistit zadní vrátka.

Také byste měli ještě před podpisem kterékoli výše zmíněné smlouvy znát znění samotné smlouvy kupní, jejíž koncept by měl být zahrnut již do smlouvy rezervační, resp. smlouvy o smlouvě budoucí. Popřípadě je také dobré si dopředu prověřit registry dlužníků, do jejichž seznamu jste se mohli dostat omylem. Pokud se tak opravdu stane, byla by v takovém případě koupě naprosto znemožněna, proto byste měli pamatovat i na toto.

Využijte advokátní nebo notářskou úschovu!

Složení a výplatu kupní ceny je ideální provést prostřednictvím advokátní (nebo notářské) úschovy. S úschovou vašich peněz u advokáta máte jistotu, že se k prodávajícímu dostanou bezpečně a bez problémů a nedojde k tomu, že by se část z nich někam „zatoulala“.

Lze tedy uzavřít, že abyste mohli přistoupit ke koupi pozemku, musíte si být skutečně jisti jeho stavem, seznámeni s veškerými vadami a znát znění kupní smlouvy, ale i smluv předcházejících, kde by nemělo chybět zakotvení možnosti odstoupení, a samozřejmě byste měli mít rozmyšlený i způsob financování koupě. V neposlední řadě je třeba mít na paměti, že nic nemusíte podepisovat hned, je vhodné si vše v klidu rozmyslet, nechat si smlouvy advokátem překontrolovat a pojistit si tak, že nepřijdete zbytečně klidně i o několik set tisíc korun.

Chystáte si koupit nemovitost a nevíte, jak správně postupovat? Obraťte se na nás a my vám s celým procesem rádi pomůžeme.