Nájem, na dobu určitou nebo neurčitou? Jaké jsou výhody a nevýhody?

Typická otázka při pronájmu bytu je, jakou dobu pronájmu zvolit? Je pro vás výhodnější smlouva na dobu určitou nebo na dobu neurčitou? Jaká úskalí jsou spjata s nájmem bytu na dobu neurčitou a jak se lze z takové smlouvy vyvázat?

Při uzavírání smlouvy o nájmu bytu je potřeba mít na paměti, že je nájem bytu právně upraven občanským zákoníkem, přičemž lze obecně říct, že je občanský zákoník založený na principu ochrany slabší strany. Ani nájem bytu není výjimkou. Nájemci zákon značně ulehčuje ukončení vztahu založeného nájemní smlouvou, pronajímatel je v tomto případě jako silnější strana omezen ustanoveními zákona, od kterých se nelze odchýlit. Níže se podíváme na to, jaká práva zákon spojuje s postavením pronajímatele a nájemce, v závislosti na době, na kterou byl smluvní vztah uzavřen.

Smlouva na dobu určitou

Je poměrně běžné, že pronajímatel uzavře s nájemcem smlouvu na dobu určitou (často na dobu jednoho roku) s tím, že v případě korektních vztahů s nájemcem smlouvu ochotně prodlouží či uzavře novou. Lze říct, že smlouva na dobu určitou je výhodnější pro pronajímatele než pro nájemce, protože pronajímatel má i v případě konfliktu s nájemcem, např. ohledně neplacení nájemného, sjednán konkrétní den, ke kterému nájemní vztah zanikne.

Výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou

Pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět pouze z důvodu uvedených v zákoně. Vypovědět nájemní smlouvu může pronajímatel v případě, že nájemce hrubě porušuje svou povinnost vyplývající z nájmu, dále je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný v souvislosti s pronajímatelem, členem jeho domácnosti, osobou bydlící v domě či majetku nacházejícímu se v domě, rovněž v případě, kdy má být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu, nebo je-li přítomen obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel je povinen výpověď doručit nájemci písemně, přičemž výpovědní doba je tříměsíční a začíná běžet prvním kalendářním měsícem následujícím po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena nájemci. Je nezbytné zmínit, že pronajímatel je v případě výpovědi nájmu rovněž povinen nájemce písemně poučit o jeho právu podat k soudu návrh na přezkoumání výpovědi. Mnoho pronajímatelů tuto povinnost opomíjí, nicméně výpověď nájemní smlouvy, která neobsahuje zákonný výpovědní důvod či výše uvedené poučení, je neplatná.

V případě, že nájemce užívá byt alespoň tři měsíce po dni, kdy měl nájem skončit a pronajímatel ho v této době nevyzve k opuštění bytu, platí, že je nájem ujednán znovu na tutéž dobu, na kterou byl ujednán dříve.

Nájemní smlouva je rovněž pro pronajímatele výhodnější v tom, že může zcela jednostranně ovlivňovat výši nájemného a pokud na jeho podmínky nájemce nepřistoupí, bude muset byt po skončení ujednané doby opustit.

Smlouva na dobu neurčitou

Jak je smlouva na dobu určitou výhodnější pro pronajímatele, tak je smlouva na dobu neurčitou výhodnější pro nájemce. Pokud bude mít pronajímatel zájem nájemní smlouvu ukončit, nemůže se spoléhat na den skončení nájmu a nájem může být ukončen pouze dohodou, výpovědí danou nájemcem či výpovědí danou pronajímatelem.

Výpověď nájemní smlouvy na dobu neurčitou

Zákon výše uvedené možnosti výpovědi reflektuje tím, že k těmto uvedeným důvodům výpovědi ze strany pronajímatele přidává další dva důvody. Pronajímatel tak může rovněž vypovědět nájemní smlouvu v případě nezbytnosti naplnění vlastních bytových potřeb či bytových potřeb svého manžela či příbuzného.

V tomto případě je pronajímatel rovněž omezen možností zvýšení nájemného, kdy zvýšení může učinit pouze do maximální výše 20 % nájemného za poslední tři roky.

V obou případech však pronajímateli svědčí právo nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby, a to v případě, že nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem, např. neplacení nájemného po dobu tří měsíců, poškozování bytu nenapravitelným způsobem, či způsobuje jiné závažné škody. 

Tip

Pokud se rozhodnete svůj byt pronajmout konkrétnímu zájemci, získejte z veřejně dostupných zdrojů informace o jeho platební morálce, tj. není-li v jeho věci vedeno insolvenční řízení, jestli jsou vůči němu vedeny exekuce apod. Ať už jste nájemcem či pronajímatelem, volte smírčí přístup, soudní spory vedené v těchto věcech bývají často zdlouhavé a rozhodně nepřispívají ke klidnému spánku.

Řešíte nějaký problém s pozice pronajímatele nebo nájemce? Kontaktujte nás, rádi vám pomůžeme.