Nájem versus služebnost bytu, znáte rozdíl?

Se zvyšujícími se cenami nemovitostí se dlouhodobě zvyšuje i počet lidí, kteří si nemohou dovolit vlastnické bydlení. Jako takoví musí hledat alternativy, přičemž drtivá většina z nich si vybere tzv. bydlení nájemní. Jsou zde však i jiné možnosti, jak lze užívat k bydlení cizí nemovitosti. Každá z těchto možností se typově využívá z různých důvodů. Obecně nejrozšířenější variantou je po nájmu bytu tzv. služebnost bytu. Tyto dva instituty se od sebe v mnohém liší, ale zároveň v mnohém jsou si podobné. Je proto třeba promyslet si, která z těchto dvou možností bude pro konkrétní situaci vhodnější. 

Nájem bytu

U nájmu rozlišujeme dvě smluvní strany, a sice pronajímatele, který je vlastníkem bytu, a nájemce, který cizí byt užívá. Nájem vniká uzavřením nájemní smlouvy, kterou pronajímatel dovoluje nájemci dočasně užívat jeho byt, aby tak zajistil své bytové potřeby, resp. bytové potřeby členů své domácnosti. Nájemce má zase povinnost za dočasné užívání cizího bytu platit nájemné. Nájem je tedy dočasný, ale dlouhodobý závazek mezi pronajímatelem a nájemcem. Odlišuje se tím od tzv. ubytování, kterým ubytovatel poskytuje krátkodobě ubytování ubytovanému. Typicky se tento institut užívá při dovolených, služebních cestách apod., kdy vzniká potřeba užívat nemovitost pouze na několik dnů nebo týdnů. Takto ubytovaný člověk nemá tak silnou právní ochranu jako nájemce, a to právě z důvodu krátkodobosti celého vztahu. Nájemní smlouva, jejíž uzavření podmiňuje vznik nájmu, musí být uzavřena v písemné formě. Pokud je však uzavřena nedostatečnou formou (např. pouze ústně), nemůže pronajímatel namítat její neplatnost. Takové zvýhodnění nájemce, který možnost namítat neplatnost podobné smlouvy má, je jedním z příkladů uplatnění zásady ochrany slabší strany, kterou je nájemce.

Nájemní smlouva

Jak už bylo nastíněno výše, k právoplatnému vzniku nájmu bytu je zapotřebí uzavřít nájemní smlouvu. V ní musí být uvedeni pronajímatel a nájemce, dostatečně určitě specifikována nemovitost, která je předmětem nájmu – tedy nejčastěji byt, dům nebo část domu; dále výše nájemného a způsob jeho úhrady (za jaké období se bude nájemné platit, kdy a jakým způsobem); pokud se na tom smluvní strany dohodnou, pak i jistota (dříve kauce) atd. Nájem bytu není věcné právo k nemovitosti, nýbrž je pouze závazkem mezi pronajímatelem a nájemcem. Jako takový se nemusí zapisovat do katastru nemovitostí, ale pokud z nějakého důvodu zápis navrhne vlastník pronajaté věci, nájem bytu je možné do katastru nemovitostí zapsat. Nájemce může zápis do katastru navrhnout také, ale potřebuje k němu souhlas vlastníka nemovitosti. K takovému zápisu je zapotřebí na příslušný katastrální úřad zaslat návrh na vklad do katastru nemovitostí a k němu připojit právě nájemní smlouvu, případně souhlas vlastníka nemovitosti, pokud návrh činí nájemce. 

Skončení nájmu

Podle toho, zda byl nájem uzavřen na dobu určitou, nebo neurčitou, se liší i možné způsoby jeho skončení. Nájem bytu uzavřený na dobu určitou končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nebo může skončit i dříve buď dohodou k určitému datu nebo výpovědí. Nájem uzavřený na dobu neurčitou končí dohodou nebo výpovědí. Výpověď z nájmu může dát jak nájemce, tak pronajímatel, a to ze zákonem stanovených důvodů ve tříměsíční výpovědní době, nebo bez výpovědní doby. Výjimkou je situace, kdy nájem sjednaný na dobu neurčitou vypovídá nájemce. Tato situace jako jediná nevyžaduje důvod výpovědi dle občanského zákoníku. 

Služebnost bytu

Služebnost bytu je druh věcného břemene a je osobní služebností, jejímž obsahem je právo uživatele, resp. členů jeho domácnosti, užívat pro bytové potřeby cizí nemovitost. Vlastník nemovitosti má naopak povinnost takové užívání strpět. Služebnost bytu se sjednává nejčastěji smlouvou, ale může být zřízena i např. závětí. Zřizuje se pro konkrétní osobu (nebo osoby), přičemž oprávnění toto právo nemohou převést na jiného. Lze ji sjednat na dobu určitou, ale v drtivé většině se služebnost bytu sjednává naopak na dobu neurčitou. Zaniká potom smrtí oprávněného, uplynutím doby, nebo dohodou. Služebnost bytu se musí vždy zapsat do katastru nemovitostí, protože až s tímto zápisem je spojován vznik služebnosti jako takové. Může být sjednána bezplatně (což je většinový případ v praxi), nebo za úplatu, přičemž je možná jak jednorázová úhrada za vznik služebnosti, tak pravidelné splátky. Nejčastěji je potom služebnost bytu sjednávána v situacích, kdy původní vlastník nemovitosti v ní chce dožít, ale z nějakého důvodu ji chce druhému prodat či darovat (např. svým dětem). Tím ulehčí svým budoucím dědicům starosti s řízením o pozůstalosti a zároveň, při sjednání bezplatné služebnosti bytu na dobu neurčitou, sám sobě zajistí doživotně bydlení. 

Potřebujete právní radu v oblasti nemovitostí? Kontaktujte nás, rádi vám pomůžeme.