Nový stavební zákon: Co se změnilo a na co si dát pozor?

Velikou pozornost si v posledních měsících a letech vysloužil tzv. nový stavební zákon, který nabyl účinnosti k 1. lednu 2024. Přináší řadu novinek a změn, od kterých si slibuje zejména zrychlení a zefektivnění procesu dosud známého jako stavební řízení. Je tomu tak, stavební právo se dočkalo zásadní přestavby, kdy se změnilo toho mnoho – od pojmosloví, přes řízení, dodatečné povolování černých staveb, až po digitalizaci řízení. Podívejme se tedy na ty nejzásadnější změny, které nová úprava přináší.

Povolení záměru a povolení stavby

Začneme hned zostra, a to tím, že zákon dosavadní právní úpravu zjednodušuje tím, že u staveb je řízení sjednoceno do řízení jediného. Může to na první pohled mást, jelikož zákon mluví jak o povolení záměru, tak o povolení stavby, avšak odpověď nalezneme hned v úvodních ustanoveních zákona.

Stavbou rozumíme stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě, přičemž se za stavbu považuje i výrobek plnící funkci stavby. Záměrem pak rozumíme stavbu, soubor staveb, zařízení, údržbu dokončené stavby, změnu využití území, dělení nebo scelování pozemků a stanovení ochranného pásma.

Druhy staveb

Zákon rozlišuje stavby:

• drobné – například stavba do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m, na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, skleník do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky bez podsklepení, nebo reklamní zařízení o celkové ploše do 0,6 m2;
• jednoduché – například stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží; stavba garáže do 5 metrů výšky, stavba opěrné zdí nebo oplocení, či přípojky sítí technické infrastruktury, pokud nejde o stavbu drobnou;
• vyhrazené – například stavby dálnic, drah, letecké stavby či stavby a zařízení přenosové či přepravní soustavy; 
• ostatní, jako kategorii zbytkovou.

Řízení a platnost povolení

Kromě základního stavebního řízení může stavebník požádat i o vydání rozhodnutí v řízení zrychleném. V takových případech stavební úřad vydá povolení jako první úkon v řízení, avšak musí být splněné podmínky pro vydání rozhodnutí (zejména, že obec musí mít vydán územní plán, nejde o záměr EIA nebo že stavebník doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem, vyznačené na situačním výkresu dokumentace).

Dle druhu stavby pak jsou stavebníkům kladeny různé podmínky, se kterými se pojí i různé lhůty pro rozhodování stavebních úřadů. Lhůta pro vydání rozhodnutí stavebního úřadu obecně činí 30 dnů ode dne zahájení řízení v případě jednoduché stavby, a 60 dnů ode dne zahájení řízení v ostatních případech. Stavební úřad má možnost tyto lhůty prodloužit, a to o dalších 30 dnů ve zvlášť složitých případech nebo v případě nařízení ústního jednání, a o 60 dnů v řízení s velkým počtem účastníků nebo v případě doručování do ciziny.

Příjemným může být pro stavebníky i to, že pokud nedoloží žádosti závazná stanoviska všech dotčených orgánů státní správy, vyžádá si je stavební úřad sám bez toho, aby k tomu vyžadoval součinnost stavebníka.

Povolení platí 2 roky ode dne nabytí právní moci, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech dobu delší, nejdéle však 5 let. Bylo-li provádění záměru zahájeno v době jeho platnosti, prodlužuje se doba platnosti na 10 let ode dne právní moci povolení nebo rozhodnutí o prodloužení platnosti povolení.

Jednotné environmentální stanovisko (JES)

S novým stavebním zákonem úzce souvisí JES dle nově přijatého zákona o JES. To je závazným stanoviskem k vlivům na životní prostředí u záměru, který podléhá povolování podle stavebního zákona nebo posouzení vlivů na životní prostředí (EIA). Nahrazuje velké množství různých správních úkonů, které jsou fragmentované v několika různých zákonech z oblasti ochrany životního prostředí, ať už se jedná o ochranu ovzduší, ochranu vod, či ochranu přírody a krajiny. JES musí být vydáno bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 60 dnů ode dne podání úplné žádosti. I v tomto případě svědčí příslušnému orgánu oprávnění tuto lhůtu prodloužit, a to nejvýše o 30 dnů, avšak pouze v případě nezbytnosti obstarat další podklady, provést ohledání na místě nebo jedná-li se o zvlášť složitý případ.

Dodatečné povolení černých staveb

Zákon přináší novinky i v tomto směru, avšak podmínky pro dodatečné povolení černých staveb zpřísňuje, a to tak, že musí být splněno následující:

• stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu;
• stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu (kdy je splněn koeficient zastavění pozemku, zachované odstupové vzdálenosti nebo vlastníci dotčených sousedních pozemků poskytnou souhlas), a
• povinný stavebník uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.

Řešíte podobný problém? Neztrácejte čas a obraťte se na nás.