Prodáváte nebo kupujete byt s hypotékou? Takhle to uděláte bez rizika a zbytečných ztrát

Pořídili jste si byt nebo dům na hypotéku, řádně jí splácíte, ale potřebujete se přestěhovat a nemovitost prodat? Nebo naopak hledáte svůj vysněný domov, ale nejste si koupí jistí, protože je zatížen zástavním právem? V tomhle článku se dozvíte všechny potřebné informace o nákupu a prodeji nemovitosti zatížené hypotékou. Tak čtěte dál.

Koupě nebo prodej nemovitosti je vždy velká věc. A když je na prodávané nebo kupované nemovitosti navíc ještě hypotéka, bývá to pro většinu lidí velký strašák. Velká část kupujících se obává, že pokud na nemovitosti vázne zástavní právo, je prodávající ve finančních problémech a není tudíž vhodné od něj kupovat nemovitost.

Dobrá zpráva je, že prodej i koupě „zatížené“ nemovitosti je dnes naprosto běžná – jen je potřeba vědět, jak na to, aby vám z toho nevznikl problém za statisíce.

Jak funguje zástavní právo

Když si pořídíte nemovitost na hypotéku, banka si k ní zapíše zástavní právo. To znamená, že nemůžete nemovitost prodat bez jejího souhlasu. Banka tím chrání svůj úvěr – pokud byste přestali splácet, může ji prodat a získat zpět své peníze. Zástavní právo je vždy vidět v katastru nemovitostí (část C listu vlastnictví).

1. Prodej s úhradou zbývajícího dluhu

Prodej s úhradou zbývajícího dluhu je ta nejčastější a nejčistší cesta. Prodávající požádá banku o vyčíslení zbývajícího dluhu a poplatků za předčasné splacení. Kupující pak tuto částku uhradí přímo bance (nebo přes advokátní úschovu). Tím dojde k zániku zástavního práva a banka vydá potvrzení, které se přiloží k návrhu na výmaz z katastru nemovitostí. Zbytek kupní ceny se následně vyplatí prodávajícímu po zápisu nového vlastníka.

✅ Výhoda: čistý převod, žádné dluhy.

⚠️ Advokátní úschova v tomto případě funguje jako bezpečný mezičlánek – kupující zaplatí, ale peníze zůstávají v úschově, dokud není zapsán jako nový vlastník. Pokud se zápis z jakéhokoli důvodu zdrží nebo neproběhne, peníze se vracejí zpět a obchod se pozastaví, dokud se situace nevyřeší.

2. Převzetí hypotéky kupujícím

Druhou možností je, že kupující převezme hypotéku – tedy pokračuje ve splácení místo původního majitele. Od kupní ceny se odečte výše zbývajícího dluhu a zbytek kupující doplatí. V praxi to ale není časté, protože většina kupujících si chce sjednat vlastní úvěr s jinými podmínkami.

✅ Výhoda: rychlejší převod.

⚠️ Nevýhoda: banka musí převzetí výslovně schválit a nový dlužník přebírá plnou odpovědnost.

Bez advokátní úschovy ani krok

Při převodu nemovitosti zatížené hypotékou je advokátní úschova klíčová jistota pro obě strany. Kupující má jistotu, že peníze neodejdou dřív, než bude zapsán jako vlastník, a prodávající ví, že dostane zaplaceno hned po převodu.

Na co si dát pozor

• vždy žádejte aktuální výpis z katastru,
• nikdy neplaťte mimo úschovu,
• všechny kroky koordinujte s bankou i s advokátem,
• pohlídejte si termíny pro výmaz zástavního práva.

Tip na závěr

Prodej nebo koupě nemovitosti s hypotékou nemusí být stres. Stačí mít po boku právníka, který celý proces pohlídá – od komunikace s bankou až po zápis do katastru.

🔹 Ušetří vám čas, nervy i peníze.

🔹 A hlavně – zajistí, že o své úspory nepřijdete kvůli jediné chybě ve smlouvě.

Pokud řešíte prodej nebo koupi nemovitosti zatížené hypotékou, kontaktujte nás. Postaráme se o bezpečný převod – od první schůzky až po zápis do katastru.