Přichází tvrdá regulace služeb Airbnb?

Přes útlum způsobený probíhající pandemií zůstávají krátkodobé pronájmy zprostředkovávané prostřednictvím internetových platforem typu Airbnb velmi populární mezi pronajímateli i nájemci. Vysoká popularita tohoto typu ubytování se zaměřením na turistický ruch však vyvolává konflikty zejména se sousedy či místní samosprávou.

Airbnb z pohledu práva

Z právního hlediska vlastník bytu (pronajímatel) a turista (nájemce) uzavírají mezi sebou běžný nájemní vztah typu „ubytování“, či „nájem bytu a nájem domu“. Mezi pronajímatelem a Airbnb je rovněž uzavřena smlouva, otázkou je, zda je variací smlouvy o zprostředkování či jiné (pravděpodobně nepojmenované) smlouvy. Mimo výše uvedené existuje sada důležitých povinností typu vést evidenci hostů, některé oznamovací povinnosti (např. cizinecké policii) a samozřejmě daňové povinnosti. Ale jinak je právo pronajmout svůj byt jedním z práv vlastníka a nájem bytu v rámci Airbnb je v podstatě krátkodobým nájmem se stejným postavením jako bez využití Airbnb. A právě v tom tkví většina problémů ve snahách o omezení Airbnb.

V poslední době se tyto snahy objevují ve dvou rovinách, jednak v rozvoji soudní rozhodovací činnosti (judikatury), která konkretizuje zákonem daná oprávnění sousedů omezovat sousedy, například v rámci společenství vlastníků jednotek při bytovém spoluvlastnictví, a dále snahou o novou zákonnou regulaci.

Omezení Airbnb ze strany sousedů

Pokud soused (či jeho nájemce) ruší souseda nad míru přiměřenou poměrům v užívání jeho bytu, ať již hlukem (hlasitou hudbou, opileckým vyřváváním, rušením nočního klidu), pachy apod., jedná se o tzv. imise ve smyslu občanského zákoníku. Ty by se standardně řešily tak, že by soused žaloval souseda, aby mu soud nařídil zanechání takové činnosti či odstranění závadného stavu, což je bohužel proces časově i finančně náročný a nelehký. Vzhledem k těmto nesnázím se často sousedé uchylují k tomu, že se snaží Airbnb limitovat v domovním řádu či ve stanovách společenství vlastníků jednotek. Stranou ponechme družstevní bydlení, které je specifické tím, že bytové jednotky patří bytovému družstvu, které je pouze pronajímá (a ze zákona musí) jednotlivým družstevníkům.

A právě v tuto chvíli přichází na scénu Městský soud v Praze se svým přelomovým rozhodnutím. Toto rozhodnutí dosud nenabylo právní moci a nebylo publikováno. Nelze se s ním tedy detailně seznámit ani si jej vyžádat. Jeho podstatou však je, že společenství vlastníků jednotek přímo prostřednictvím svých stanov Airbnb omezilo a soud mu v této jeho možnosti dal za pravdu. Je přitom důležité, že se tak stalo prostřednictvím stanov, které jsou schvalovány velmi přísnou procedurou a jsou vlastně zvláštní formou smlouvy mezi jednotlivými vlastníky. (Ne tedy např. ubytovacím řádem, nebo rozhodnutím jen některých vlastníků v daném čase.) Přesto je to rozhodnutí s otazníkem, zda vůbec obstojí v dalším testu vyšších soudních instancí nebo dokonce před ústavním soudem vzhledem k ústavnímu právu na vlastnictví, rovné postavení před zákonem a to, zejména, s ohledem na ústavní pravidlo, že povinnosti lze uložit toliko zákonem či na jeho základě. Zákon přitom žádnou takovou možnost společenství vlastníků explicitně nedává, takže tam je velká možnost, že tato možnost ani neexistuje. Tendence soudů regulovat Airbnb daleko nad rámec zákona může být v konečném důsledku i nebezpečná.

Omezení Airbnb připravovaným zákonem

Druhá linie snažící se o omezení Airbnb je vedena standardní zákonnou cestou. Obecně může zákony navrhovat a zahajovat legislativní proces v užším slova smyslu pouhá pětice subjektů. Z praxe ale víme, že je to právě vláda (obvykle disponující i potřebnými většinami v obou komorách parlamentu), která podává návrhy naprostou většinou, a právě její návrhy jsou ty, kterou jsou nakonec schváleny. Většinou je to i vzhledem k tomu, že pouze vládním návrhům zákonů předchází připomínkové řízení, posuzování legislativní radou vlády, která je pomocným orgánem vlády.

V médiích se přitom v poslední době objevují popisy návrhů ze strany územní samosprávy (Hlavní město Praha) či dalších subjektů (Senát PČR, poslanecké návrhy zákonů). Většina z nich přitom není dosud zařazena mezi soubory sněmovních textů, takže je není možné detailně prostudovat. Obecně přitom bývají zvěsti o takovýchto změnách značně nespolehlivé a předčasné k hodnocení předtím, než se vůbec do parlamentu dostanou.

Většina výše zmiňovaných koncepčních řešení přitom počítá s tím, že to budou právě obce, které budou na základě zákonného zmocnění Airbnb pronájmy regulovat. Ať již stanovením maximální možné doby trvání pronájmu, zákazem jejich uzavírání v některých částech roku, či jinak. Senátní návrh chce dokonce jít tak daleko, že počítá s evidencí pronajímatelů v centralizovaném rejstříku a získáváním oprávnění k Airbnb pronájmům.

Závěrem k omezením a regulaci Airbnb

Budeme sledovat, jak se daná problematika bude vyvíjet – zda vyšší soudy přelomové rozhodnutí Městského soudu v Praze schválí, a zda, k relativně nedávno stanovené povinnosti digitálních platforem, sdělovat živnostenskému úřady na vyzvání údaje o hostech a předmětu pronájmu (živnostenské úřady je přitom mohou sdělovat např. i hygienickým stanicím, což se v současnosti ukazuje jako aktuální.), přibudou i další povinnosti samotným pronajímatelům.

Využíváte služeb Airbnb a chcete se poradit, jak vás regulace ovlivní? Neváhejte nás kontaktovat!