Rozdíl mezi advokátní a realitní úschovou kupní ceny

Mezi největší nepříjemnosti, které může mít prodávající s prodejem svých nemovitostí, patří rozhodně situace, kdy prodávající převede nemovitost na kupujícího a kupující přitom neuhradí kupní cenu, ať již zčásti, nebo zcela. V opačném případě se ale může stát, že na kupujícího není přepsána požadovaná nemovitost.

Jaké mají prodávající a kupující možnosti?

Je vícero možností, jak této situaci předcházet. Vedle důkladného prověřování solventnosti (platební schopnosti) kupujícího, ať již v insolvenčním rejstříku, centrální evidenci exekucí atd., patří mj. ustanovení kupní smlouvy o výhradě kupní ceny. Na základě tohoto ustanovení získá kupující možnost nabýt nemovitost až po úplné úhradě kupní ceny prodávajícímu. Protože se však jedná o velkou výhodu pro prodávajícího, většina kupujících nebude chtít uzavřít kupní smlouvu s výhradou kupní ceny, protože se tak vystavují riziku, že nemovitost, za kterou řádně a včas zaplatí, nikdy nedostanou.

Řešením problému výše se tedy stává úschova kupní ceny u nezávislé třetí strany, kterou může v podstatě kdokoliv, na kom se smluvní strany shodnou. Úkolem schovatele je přijmout kupní cenu do úschovy. Po připsání kupní ceny na účet úschovy většinou rovněž podává schovatel návrh na vklad vlastnického práva k nemovitostem na katastr nemovitostí. Až dojde k přepsání nemovitosti na katastru, vyplatí teprve schovatel kupní cenu prodávajícímu. Vzhledem k této roli schovatele mají smluvní strany vyšší míru jistoty, že jedna druhou nepodvede, než kdyby jednali bez prostředníka.

Advokátní nebo realitní úschova? V čem je rozdíl?

Mezi nejčastější schovatele patří banky, notáři či advokáti. Za služby schovatele se přitom většinou platí advokátům méně než bankám a vzhledem k poskytování právních služeb při sepisu smluv je často snadnější sjednat úschovu u advokáta než notáře.

Schovateli můžou být rovněž realitní makléři či realitní kanceláře. Nespornou nevýhodou ale je, že realitní makléři nepodléhají kárné odpovědnosti svého stavu jako advokáti či notáři, kterým za jakékoliv pochybení hrozí výrazné sankce. Navíc dle zákona o realitním zprostředkování, jež nabyl účinnosti 3. 3. 2020, realitní zprostředkovatelé nejsou v rámci zprostředkovávané záležitosti oprávněni nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy. (Kterou je ve smyslu uvedeného zákona rovněž kupní smlouva o prodeji nemovitostí. Realitní zprostředkovatelé přitom takovou úschovu mohou zajistit za dalších podmínek pouze na žádost zájemce a sami mu ji nesmí jakkoli nabízet.)

Výše uvedená úprava je odůvodněna pochybnostmi o nestrannosti makléřů ve věci, v níž vystupují jako realitní zprostředkovatelé. Stranou pak ponechme, že většina realitních kanceláří podnikajících jako právnické osoby tak činí formou společností s ručením omezeným, jejichž společníci ručí za dluhy společnosti jen do výše nesplaceného základního kapitálu. (U většiny společností s ručením omezeným tedy vůbec ne.)

Závěrem lze říci, že jako advokátní kancelář služby advokátní úschovy určitě doporučujeme všem prodávajícím i kupujícím klientům.

Potřebujete využít služeb advokátní úschovy? Kontaktujte nás.