Vyplatí se při koupi nemovitosti uzavření rezervační smlouvy?

Rezervační smlouva je typem smlouvy, který je hojně užívaný v případě, kdy kupující projeví o nemovitost zájem. Na základě této smlouvy je poté složeno rezervační depozitum, které prokazuje vážný zájem kupujícího. Samozřejmostí by mělo být stanovení konkrétních práv a povinností jak zájemce a vlastníka nemovitosti, tak také realitního zprostředkovatele, tedy realitní kanceláře či realitního makléře. Právě realitní makléři nejčastěji rezervační smlouvy uzavírají.

Jak taková rezervační smlouva funguje?

Rezervační smlouva je pak většinou prvním dokumentem, který je kupujícímu předložen k podpisu při nákupu nemovitosti. Na základě této smlouvy má pak kupující jistotu, že realitní kancelář či vlastník nemovitosti nebudou nemovitost nabízet dalším zájemcům. Rezervační poplatek neboli depozitum je pak součástí kupní ceny nemovitosti, tj. v případě uzavření kupní smlouvy zájemce doplácí rozdíl mezi kupní cenou a složeným rezervačním poplatkem.

Hrozí nějaké sankce, pokud rezervační smlouvu nedodržíte?

Na realitním trhu se objevují dva typy rezervačních smluv. První z nich je dvoustranná rezervační smlouva, přičemž jejími účastníky je zájemce a realitní zprostředkovatel. Na tom by nebylo nic tak divného, kdyby se závazek, který je ve smlouvě obsažen, netýkal třetí osoby, vlastníka nemovitosti. Touto rezervační smlouvou se totiž realitní zprostředkovatel zavazuje, že nemovitost nebude dále nabízet a rezervační smlouvu neuzavře s jiným zájemcem. Problémem je však, pokud se zájemce rozhodne kupní smlouvu neuzavřít, hrozí mu nějaká pokuta?

Dle judikatury Nejvyššího soudu České republiky nikoliv, jelikož smluvní stranou není vlastník, nýbrž realitní zprostředkovatel a ustanovení o smluvní pokutě, která se v rezervačních smlouvách často vyskytují, jsou neplatná. Dvoustrannou rezervační smlouvu tak uzavřít lze a závazek nenabízet předmětnou nemovitost jiným zájemcům bude platný, ovšem smluvní pokutu z ní v případě neuzavření kupní smlouvy v budoucnu již vymáhat nelze.

V případě trojstranné rezervační smlouvy, jejímž účastníkem je i vlastník nemovitosti, již smluvní pokutu vymáhat lze a v případě, že v daném termínu nebude kupní smlouva uzavřena, zájemce je povinen uhradit smluvní pokutu za porušení jeho závazku.

Co by měla rezervační smlouva obsahovat?

Rezervační smlouva by jako každá smlouva měla obsahovat smluvní strany. Účastníky smlouvy je třeba důkladně identifikovat. U fyzické osoby půjde hlavně o jméno, příjmení, rodné číslo či datum narození a adresu trvalého pobytu. U právnické osoby pak půjde hlavně o název společnosti, sídlo společnosti a identifikační číslo (IČO).

Dále je velice nejdůležitější co nepřesněji specifikovat nemovitost, včetně pozemků a příslušenství k ní náležejících, kupní cenu a její splatnost či splatnost jejích jednotlivých částí. Vhodné je zmínit také to, zda je předmětem převodu vybavení či zda k ní náleží garáž, sklepová kóje či parkovací stání. Záhodné je též zmínit do rezervační smlouvy faktický a právní stav nemovitosti, zda se na ní nacházejí věcná břemena či zástavní právo.

Velká část nemovitostí je dnes kupována pomocí hypotečního úvěru. I proto se v rezervačních smlouvách velice často objevuje formulace, aby prodávající poskytl potřebnou součinnosti při vyřizování tohoto hypotečního úvěru. I proto je třeba na zmínku o hypotečním úvěru myslet již při uzavírání smlouvy a vymínit si možnost odstoupení od smlouvy bez sankce v případě záporného stanoviska od banky.

Dalším bodem je pak rezervační poplatek, jeho výše, způsob a lhůta na jeho zaplacení. Obvyklá výše takového rezervačního poplatku se pohybuje kolem 5 % kupní ceny nemovitosti. Tento rezervační poplatek je obvykle hrazen do advokátní či notářské úschovy, přičemž tento postup lze rozhodně doporučit! Důležité je též ustanovení o situaci, kdy se rezervační poplatek může stát smluvní pokutou.

Jak už bylo výše zmíněno, v rezervační smlouvě je potřeba stanovit práva a povinnosti stran a v jakém termínu smluvní strany uzavřou kupní smlouvu.

Vzhledem k tomu, že rezervační smlouva je smlouvou inominátní, tj. neupravenou v občanském zákoníku, její obsah záleží tak pouze na vůli jejich stran. Je tak velice důležité ohlídat si veškerá práva a povinnosti, která pro jednotlivé účastníky plynou.

Náš tip

Rezervační smlouva je velice důležitou součástí v procesu koupě nemovitosti a v případě, že obsahuje správná a úplná ujednání, je výhodné ji uzavřít, případně její obsah konzultovat se zkušeným advokátem.

Rezervační smlouva by měla mimo jiné obsahovat: kupní cenu za nemovitost, údaje o smluvních stranách, přesnou specifikaci nemovitosti, způsob úhrady kupní ceny, výši rezervačního poplatku a podmínky, za kterých bude přeměněn na smluvní pokutu a výši jednotlivých sankcí.

Uvažujete o rezervační smlouvě? Potřebujete právní pomoc při prodeji nemovitosti? Obraťte se na nás!