V další části našeho seriálu budeme pokračovat v přehledu možných rizik, kterým je zapotřebí se vyvarovat v případě koupě nemovitosti a podíváme se např. co nám hrozí, pokud na sebe prodávající po prodeji nemovitosti podá insolvenční návrh nebo na to, když si koupíme nemovitost s nájemníkem či jiným omezením, které bude bránit v jejím řádném užívání.
A co když na sebe prodávající podá po prodeji nemovitosti insolvenční návrh?
V případě koupě nemovitosti od nesolventní osoby riskuje kupující, že o koupenou nemovitost přijde a dokonce nedostane zpět ani zaplacené peníze. Může se totiž stát, že prodávající, který má dluhy či jiné závazky po splatnosti, tyto dluhy z utržené částky za prodanou nemovitosti neuhradí, ale podá na sebe insolvenční návrh. Pro kupujícího, na kterého již byla nemovitost převedena v katastru, může nastat obrovský problém. V rámci insolvenčního řízení se totiž může insolvenční správce domáhat neplatnosti převodu nemovitosti, která se pak opětovně stává součástí majetkové podstaty dlužníka. Kupující tak o zakoupenou nemovitost může nenávratně přijít a dokonce se ani nemusí dočkat vrácení kupní ceny, kterou uhradil, protože dlužník již tyto peníze samozřejmě nebude mít.
Před investováním nemalé finanční částky do nemovitosti je tedy důležité si prověřit nejen právní stav dané nemovitosti, ale rovněž si prověřit i solventnost prodávajícího! Tímto způsobem je možné maximálně snížit riziko, že kupující o zakoupenou nemovitost přijde.
Koupě nemovitosti s nájemníkem nebo jiným omezením, o kterém jste nevěděli
Před koupí a investicí do nemovitosti by kupující měl vždy dbát na to, aby si co nejvíce pojistil možná rizika, která mohou být s koupí nemovitosti spojena a postupoval velmi obezřetně. Před koupí nemovitosti je nezbytné znát její aktuální právní stav a závazky, které mohou být s nemovitostí spojeny. Některá omezení, jako např. věcná břemena, je možné najít ve výpisu z katastru nemovitostí. ČUZK nabízí službu nahlížení do katastru nemovitostí, která je zdarma a kde je možné vyhledat základní údaje o nemovitosti. Již tato služba Vám dá alespoň základní představu, jaké závazky, které se do katastru zapisují, na kupované nemovitosti váznou. Uvidíte zde právě např. věcná břemena, zástavní práva apod. Informace z této služby však katastr negarantuje a je proto nutné nechat si vyhotovit oficiální tzv. výpis z katastru nemovitostí, který obsahuje veškeré aktuální zápisy k předmětné nemovitosti. Tento výpis můžete získat přímo na katastrálním pracovišti nebo na všech pobočkách Czech Pointu.
Některé závazky však na katastru nenajdete. Např. nájemní smlouvy na nemovitost se do katastru nezapisují. Pokud je ale nemovitost pronajata nevýhodnou smlouvu a na dlouhou dobu bez možnosti výpovědi, rázem může být tržní cena nemovitosti několikanásobně nižší. V rámci zvýšené ochrany kupujícího tak kupní smlouva musí vždy obsahovat prohlášení prodávajícího, že nemovitost není zatížena žádnými právy třetích osob, vyjma těch, které kupující akceptuje. Pokud by se takové prohlášení ukázalo jako nepravdivé, kupující má lepší právní postavení a situace se mu bude řešit lépe.
Pokud platíte předem, můžete také o spoustu peněz přijít
Nechcete, aby Vám na první pohled výhodná koupě nemovitosti utekla a jste ochotni zaplatit velkou část kupní ceny předem? Pozor na to! Riskujete totiž, že o zaplacené peníze přijdete nebo se přinejmenším můžete setkat s problémy.
Co když Vám pak prodávající odmítne podepsat kupní smlouvu? Nebo bude kupovaná nemovitost postižena exekucí a nebude možné ji převést? Rizik, které Vás v případě platby předem mohou potkat, je poměrně velká řada. Vždy je nejlepší řešit úhradu kupní ceny přes úschovu. Může to být advokátní úschova, notářská nebo bankovní a její sjednání Vám může ušetřit mnoho problémů. Úschova ochrání Vámi investované peníze a prodávajícímu zároveň poskytne jistotu, že mu kupní cenu uhradíte, pokud na Vás nemovitost nejdříve přepíše.