Třetí díl našeho seriálu je zaměřen na problémy, které se mohou stát, pokud je v kupní smlouvě špatně specifikovaný předmět převodu nemovitosti, dále se dozvíte, proč si máte dát pozor na některé neseriózní realitní kanceláře a proč byste měli mít kupní smlouvu na nemovitost napsanou od právníka.
Špatně specifikovaná nemovitost ve smlouvě může způsobit obrovské komplikace
Představte si, že si už myslíte, že máte vše vyřízeno, podepsanou kupní smlouvu a teď jen čekáte, až převod proběhne i na katastru nemovitostí a Vy tak budete moc nemovitost převzít. Nejprve musíte čekat 20 dní, které činí ochranná lhůta a nic se v podstatě neděje, pouze se čeká na možné námitky některé oprávněné strany, která by mohla převod nemovitosti rozporovat. Po 20 dnech dále čekáte, než se katastr k Vašemu případu dostane. Někdy to bývá rychle a někdy zase naopak čekáte třeba měsíc. Vše záleží na konkrétním katastrálním pracovišti, pod které převáděná nemovitost spadá.
Poté Vám ale přijde dopis od katastru, že Váš vklad vlastnického práva nelze provést, protože v kupní smlouvě byla špatně specifikována převáděná nemovitost (může se jednat i o velmi malou chybičku) a celý převod nemovitosti je tak nutné opakovat, protože u předmětu převodu nestačí doložit katastru pouze opravený dodatek kupní smlouvy. Je tedy třeba co nejrychleji vzít zpět původní návrh na vklad a celý proces opravy kupní smlouvy a její podpis včetně ověření musíte podstoupit znovu. Takový proces může převod nemovitosti zbrzdit i o několik měsíců. A co když v tu chvíli nastanou problémy s financováním ze strany banky, která Vám poskytuje hypotéku? Nebo budou na nějakém účtu ležet Vámi již zaplacené peníze a Vy se k nim nebudete moci dostat? A co když jste termínově počítali s předáním nemovitosti a již Vám končí jiné bydlení, které musíte opustit?
Nepříjemných následků, které Vás mohou postihnout, pokud je špatně specifikovaný předmět nemovitosti, je celá řada. Proto je nutné vždy dbát na to, aby byl předmět převodu uvedený bezchybně, a aby žádná část převáděné nemovitosti nechyběla (např. chybějí pozemek apod.). Kupní smlouvu je pak dobré si minimálně nechat prohlédnout od profesionála, pokud chcete ušetřit na její přípravě.
Některé realitní kanceláře s Vámi mohou pěkně vyběhnout
Některé neseriózní realitní kanceláře realitní makléři Vám mohou značně znepříjemnit život a zkomplikovat koupi nemovitosti, kterou jste si vyhlédli. Používají specifické triky, aby dosáhli svého. Např. se Vám může stát, že si vyberete nemovitost, podepíšete s realitní kanceláří rezervační smlouvu a pak zjistíte, že realitní kancelář danou nemovitost nabízí jako nevýhradní zprostředkovatel, a majitel nemovitosti se již mezitím dohodnul s někým úplně jiným. V tomto momentě však může mít kupující problém získat zpět již uhrazenou rezervační zálohu, protože realitní kancelář se bude odvolávat na šikovně sepsané formulace ve smlouvě a nemusí Vám chtít rezervační poplatek vrátit zpět.
Pokud realitní makléř již na prohlídce tlačí kupujícího k podpisu rezervační smlouvy a úhradě zálohy, je dobré mít se na pozoru. Možná je o danou nemovitost opravdu velký zájem, ale nemovitost není houska v krámě, takže je nutné si vše řádně pročíst, promyslet a neukvapit se. Někdy totiž důvodem pro využívání tlaku na kupujícího mohou být i závady na nemovitosti, které se snaží makléř zatajit.
Nabízí Vám realitní kancelář, že u ní můžete uschovat kupní cenu, a že ji prodávajícímu uhradí po převodu nemovitosti? Pozor na to! Realitní kancelář nemusí být ze zákona pojištěna a hlavně peníze třetích osob nemusí vést na oddělených účtech, které by spadaly mimo majetek realitní kanceláře. V případě úpadku realitní kanceláře můžete o všechno přijít! Úschova u realitní kanceláře Vám tedy žádné bezpečí nepřinese. Pokud chcete mít jistotu, musíte využít bankovní, notářské nebo advokátní úschovy, kde je každý poskytovatel takové služby pojištěn a vklady jsou vedeny mimo majetek poskytovatele.
Pokud podepisujete rezervační smlouvu, je nutné si ji pořádně přečíst. Může totiž obsahovat různé rozhodčí doložky, které se snaží omezit možnosti kupujícího řešit případné spory u obecných soudů, ale právě u rozhodčího soudu, který nemusí jednat nestranně.
V případě, že kupujete nemovitost přes realitní kancelář, buďte obezřetní a vše si velmi detailně pročtěte. Pokud budete mít jakékoliv pochybnosti, raději se obraťte na profesionální advokátní kancelář, která Vám pomůže minimalizovat riziko při nákupu nemovitosti.
Právník Vám může ušetřit mnoho peněz i stresu
Dobrá právní kancelář Vám může ušetřit mnoho stresu a pomoci Vám vyvarovat se možným rizikům a ztrátě peněz. U nemovitostních transakcí v řádech statisíců až milionů korun je tedy rozhodně lepší zaplatit si pár tisíc za to, že budete mít co největší právní jistotu a ochranu Vámi investovaných peněz. Vyvážená kupní smlouva na nemovitost, kterou Vám advokát připraví na míru se pak nedá srovnat s vzory kupních smluv, které najdete na internetu, jsou často neaktuální a nebudou přizpůsobeny Vašemu konkrétnímu případu ani nemovitosti, kterou kupujete. Stejně tak Vám advokát může pomoci zajistit bezpečnost hrazených peněz, které z advokátní úschovy uvolní až po převodu vlastnického práva na katastru nemovitostí.