Co je to podnájemní smlouva na nemovitost a jaké má pro koho výhody a nevýhody?

Často se v praxi setkáváme s tím, že si lidé pletou pojmy v rámci nájmu, popřípadě podnájmu bytu, a někdy tyto pojmy považují za synonyma. To samozřejmě neplatí a jedná se o dva naprosto odlišné instituty práva, které podrobně upravuje občanský zákoník.

Co je nájem a co je podnájem?

Nájem vzniká v případě, že se pronajímatel (vlastník nemovitosti) zavazuje přenechat nájemci nemovitosti k dočasnému užívání, který se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

Podnájem naopak vzniká u nemovitostí, u kterých již existuje nájem a jde tedy o právní vztah mezi nájemcem (tedy toho, kdo si pronajmul od vlastníka určitou nemovitost) a podnájemcem. S vlastníkem bytu tak podnájemce právně nepojí žádný vztah. To ale také znamená, že je podnájem závislý na nájmu, když dle příslušných ustanovení podnájem končí společně s nájmem. V praxi to však také znamená, že podnájemce nepožívá tak vysokou právní ochranu a občanský zákoník mu připisuje mnohem méně práv než nájemce.

Podnájem je v praxi často využíván v družstevních nemovitostech, jelikož nájemní smlouvu podepisujete vy s konkrétním družstvem a pokud chcete družstevní byt pronajmout, nezbývá vám nic jiného, než využít podnájmu. Problém ovšem může nastat, když družstvo nechce udělit souhlas s podnájmem bytu, přičemž je nutné tento úmysl družstvu oznámit. Je žádoucí také detailně prostudovat stanovy a zjistit, jaké podmínky má družstvo stanovené pro podnájem bytových jednotek. Družstvo totiž může ve svých vnitřních předpisech omezit podnájem a to tak, že například zakáže podnájem cizincům, povinnost platit družstvu poplatek za podnájem a podobně.

Nájem, podnájem a spolubydlení

Dále lze podnájmu využít při spolubydlení, tedy v situaci, kdy má jeden z obyvatelů nemovitosti uzavřenou nájemní smlouvu s vlastníkem a nájemce má zájem byt sdílet s dalšími osobami. V tomto okamžiku přijde na řadu podnájem a nájemce uzavře s podnájemníkem smlouvu. Tento proces má však své zákonné mantinely. V případě, že nájemce v bytě trvale bydlí, může dát část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele (ale je samozřejmě povinen nahlásit zvýšení počtu osob žijících v bytě, a to bez zbytečného odkladu). V případě, že nájemce byt trvale neobývá, je třeba písemného souhlasu pronajímatele k podnájmu. Pokud tak neučiní, hrubě poruší svou povinnost, což může mít za následek výpověď nájmu ze strany pronajímatele.

Jak již bylo výše zmíněno, ve vztahu nájemce – podnájemník má mnohem slabší postavení právě podnájemník. Ten může vypovědět smlouvu ihned a bez udání důvodu, pokud se strany nedohodnou jinak či lze nastavit jiné lhůty než ty uvedené v zákoně atd. V tomto ohledu má podnájemník větší svobodu, na druhou stranu výše uvedené platí i naopak. Platí tedy, že podnájemce může být celkem snadno vykázán z bytu a dále má nájemce větší svobodu při tvoření smlouvy a jejích podmínek.

Pokud potřebujete pomoci s vypracováním nájemní či podnájemní smlouvy nebo potřebujete právní radu v oblasti nemovitostí, obraťte se na naši kancelář a naši specializovaní právníci vám s jejich přípravou či odpovědí rádi pomohou!

S veškerými záležitostmi v oblasti nájmu a podnájmu se na nás můžete s důvěrou obrátit!