Rozdělení domu na bytové jednotky a jak to udělat správně?

Chcete rozdělit dům na bytové jednotky a nevíte jak postupovat tak, aby bylo rozdělení efektivní a k Vaší spokojenosti? Pak jste zde správně, jelikož právě tento článek Vám prozradí, jak takového rozdělení docílit.

Jak lze vlastnit byt?

Možná zní taková otázka banálně, ale opak je pravdou. Jsou dvě možnosti, jak lze byt vlastnit. Prvním z nich je, že vlastníte podíl na domě, ve kterém se byty nacházejí. Typickým příkladem je dědění sourozenců domu po rodičích, který lze fakticky rozdělit na dva byty. K jakékoliv přestavbě bytu je však třeba souhlasu nadpoloviční většiny spoluvlastníků. Nelze opomenout ani fakt, že pokud se byt rozhodnete prodat, neprodáváte byt jako takový, ale „pouze“ podíl na domě.

Druhou, a mnohem typičtější a častější variantou, je bytové spoluvlastnictví, které funguje na principu rozdělení domu na bytové jednotky, kdy každá v domě je samostatnou nemovitou věcí. Taková jednotka je tvořena jednak bytem a jednak spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy (chodby, střecha apod.). S takovým bytem si pak člověk může dělat, co uzná za vhodné – může jej kdykoliv zatížit hypotékou, přestavět, a to bez klidně bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.

Jak lze budovu rozdělit na jednotky?

Vymezit jednotky v budově lze v zásadě třemi způsoby: 

1)prohlášením vlastníka 

2)rozhodnutím soudu o vypořádání spoluvlastnictví

3)smlouvou o výstavbě

Smlouva o výstavbě se typicky užije v případě, že se přidává patro nebo dochází k přestavbě domu. Rozhodnutí soudu o vypořádání je na místě v případě sporu mezi spoluvlastníky, kdy o rozhodnutí budovy na jednotky rozhodne soud. Nejčastějším typem je však rozdělení prostřednictvím prohlášení vlastníka.

Jak na prohlášení vlastníka?

Ač by se na první pohled mohlo zdát, že vlastník budovy přijde na určité místo a prohlásí, že chce dům rozdělit na jednotky, opak je pravdou. Prohlášení vlastníka je písemný dokument, který zpravidla sepisuje právník – advokát. V takovém dokumentu pak prohlásí, že chce dům rozdělit na jednotky a tyto jednotky v daném prohlášení přímo vymezí. Typickým příkladem je družstvo. V případě, že jsou družstevní byty převáděny do osobního vlastnictví, děje se tak zpravidla prostřednictvím prohlášení vlastníka, kdy vlastníkem je právě družstvo. 

V prohlášení vlastníka jsou všechny jednotky popsány, je v něm definováno, co je součástí jednotlivých jednotek (rozdělení místností) a její celkové rozměry. Součástí prohlášení je pak rovněž orientační plánek jednotlivých podlaží, přičemž opravdu postačí pouze prostorově načrtnuté jednotky, dle kterých lze rozeznat jednotlivé jednotky a společné prostory budovy.

Dbejte na správné a spravedlivé vymezení podílů!

Absolutní nezbytností je spravedlivé rozdělení podílu na společných prostorech. To se hodí zejména při budoucím rozhodování o směřování správy domu, především pak stavebních úprav. Rozhodování totiž probíhá na principu většiny a je tedy záhodno, aby každý vlastník měl odpovídající podíl na společných částech. Zpravidla se tak děje podle velikosti jeho jednotky. Lze se setkat ovšem rovněž s tím, že každý vlastník má stejnou váhu hlasu bez ohledu na to, jak velkou jednotku vlastní.

Pozor na povinnost založit společenství vlastníků (SVJ)!

V některých případech si vystačíte s pouhým prohlášením vlastníka, ve kterém budou pravidla správy domu specifikovaná. Povinnost založit SVJ je však v případě, že je v domě alespoň 5 jednotek, kdy alespoň 4 z nich jsou ve vlastnictví různých osob. SVJ je právnickou osobou, je zapsána do obchodního rejstříku, má povinnost vést účetnictví, a proto je správa domu samozřejmě administrativně náročnější.

Rozdělení domu na bytové jednotky je tak poměrně složitou záležitostí, kdy je třeba odborných znalostí, které zajistí, že rozdělení proběhne jednoduše, efektivně, rychle a k vaší spokojenosti. Pokud takový průběh rozdělení domu očekáváte, není nic snazšího než se obrátit na naše právníky, kteří mají v oblasti nemovitosti četné zkušenosti a rádi pomohou i vám.

Náš tip

Rozdělení domu na bytové jednotky je poměrně administrativně náročný proces, který zahrnuje jednak vyhotovení prohlášení vlastníka, kterým dojde k vymezení jednotek a společných prostor budovy a dále zápis do katastru nemovitostí, kterým dojde k rozdělení jednotek. Pokud nevíte, jak má takové prohlášení vypadat, obraťte se na odborníka!

Pokud rozdělíte dům na 5 a více bytových jednotek a alespoň 4 jednotky budou ve vlastnictví různých osob, je třeba založit společenství vlastníků jednotek! To vyžaduje nejen vymezení základních pravidel, ale především sepsání stanov a správné nastavení vztahů, aby správa domu byla co nejefektivnější!

Plánujete rozdělit dům na samostatné bytové jednotky? Rádi vám s tímto procesem pomůžeme.