Předkupní právo na nemovitosti a jaké s ním souvisí povinnosti

Předkupní právo k nemovitosti znamená pro každého vlastníka nemovitosti, který se rozhodl svou nemovitost zcizit (tzn. prodat či darovat), povinnost nabídnout ji ke koupi nejdříve osobě, jíž předkupní právo svědčí (tzv. předkupníkovi). Jinými slovy, pokud se vlastník rozhodl nemovitost prodat, musí po uzavření kupní či jiné převodní smlouvy s třetí osobou (koupěchtivým) oslovit se stejnou nabídkou i předkupníka. Pro případ, že se překdupník rozhodne své předkupní právo využít, musí mu dát vlastník nemovitosti (předkupní dlužník), před koupěchtivým přednost. 

Vlastník je přitom dle zákona povinen oznámit předkupníkovi obsah smlouvy uzavřené s koupěchtivým (to se týká např. kupní ceny, její úhrady, vedlejších ujednání apod.). Pokud by předkupník nabídku přijal, uskutečnila by se koupě za stejných podmínek, jaké si vlastník nemovitosti dohodl s koupěchtivým.

Předkupník, koupěchtivý, vlastník. Jakou mají mít mezi sebou dohodu?

Kupní smlouva s koupěchtivým je tak fakticky uzavírána s tzv. rozvazovací podmínkou pro případ, že pokud předkupník využije své předkupní právo (kupní smlouva pak pozbude účinnosti). Koupěchtivý si tak může být jistý, zda vlastnické právo k podílu nabyde až tehdy, uplyne-li zákonná 3 měsíční lhůta k uhrazení kupní ceny předkupníkem. Pokud by vlastník koupěchtivému předkupní právo zatajil, nemovitost předkupníkovi nenabídl a bez ohledu na něj ji prodal koupěchtivému, byl by předkupník oprávněn domáhat se zneplatnění převodu soudní cestou. 

Při koupi (i prodeji) nemovitosti tak není radno zanedbat řádné prověření jejího právního stavu. 

Jak vypadá předkupní smlouva?

Předkupní právo může být zřízeno smlouvou, případně může být jako právo věcné zapsáno pro konkrétní nemovitost do katastru nemovitostí. Až do 1. 7. 2020 upravoval občanský zákoník rovněž tzv. zákonné předkupní právo, které náleželo všem spoluvlastníkům nemovitosti. Pokud se tak spoluvlastník rozhodl svůj podíl prodat, musel jej po uzavření kupní či jiné převodní smlouvy s třetí osobou nabídnout ke koupi nejdříve ostatním spoluvlastníkům. Postup byl přitom stejný, jak je uveden výše. Výjimku tvořily případy, kdy spoluvlastník převáděl svůj podíl manželovi, sourozenci, příbuznému v řadě přímé nebo jinému ze spoluvlastníků. V takovém případě ostatním spoluvlastníkům podíl ke koupi nabízet nemusel. Účel úpravy předkupního práva byl zřejmý – sjednotit vlastnictví nemovité věci do rukou co nejmenšího poštu osob.

Spoluvlastnictví a jeho role v předkupním právu

Tato na první pohled vstřícná úprava pro ostatní spoluvlastníky ovšem způsobovala v praxi velké problémy, zejména u bytových jednotek. Mnoho z nich má totiž zajištěno parkování ve společné garáži po domem, nebo samostatné sklepy. Tyto prostory byly často vymezovány jako nebytová jednotka, která byla ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytových jednotek v domě. To však znamenalo, že prodával-li vlastník bytovou jednotku, musel nabídnout svůj spoluvlastnický podíl ke garážím či sklepu nejdříve ostatním sousedům (ostatním spoluvlastníkům), kterých bylo ve velkých bytových domech často několik desítek i stovek. Vlastník byl tak nucen nejen absolvovat enormní administrativní zátěž a informovat o zamýšleném prodeji všechny ostatní spoluvlastníky, ale mohlo se stát, že o podíl bude mít zájem i více z nich. V takovém případě dle občanského zákoníku nabyli podíl poměrně a mohlo se stát, že jedno garážové stání vlastnilo např. deset osob. 

Především z tohoto důvodu zákonodárce k 1. 7. 2020 zákonné předkupní právo spoluvlastníků podstatně omezil. Trvá pouze v tom případě, kdy spoluvlastnictví bylo založeno některým z pořízení pro případ smrti (tj. zejména na základě dědění), nebo jinou právní skutečností, kdy spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti. Předkupní právo mají spoluvlastníci jen po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, po uplynutí této doby zaniká. Po uplynutí této doby tak budou spoluvlastníci moci svůj podíl převádět libovolně a bez činění předkupní nabídky ostatním spoluvlastníkům. 

Při koupi nemovitosti je tak třeba dbát na prověření toho, zda k ní nebylo zřízeno předkupní právo. Zanedbání obezřetnosti by totiž pro kupujícího mohlo mít nežádoucí dopady.

Chcete zjistit, zda u vaší vysněné nemovitosti není předkupní právo? Prostudujeme všechny potřebné materiály za vás.