Co vše musí obsahovat kupní smlouva na nemovitost?

Naprosto základním dokumentem spojeným s koupí (či prodejem) nemovitosti je kupní smlouva. Aby kupní smlouva splnila svůj účel a vedla ke zdárnému převedení vlastnického práva, musí obsahovat určité náležitosti. 

V první řadě doporučujeme nechat smlouvu vypracovat u právníka a nespoléhat se na vzory smluv, které jsou dostupné na internetu. Smlouva totiž musí být šita na míru konkrétní nemovitosti. 

Níže naleznete 7 základních náležitostí, které by měla kupní smlouva obsahovat. V první řadě je však nutné upozornit na to, že smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitosti musí mít písemnou formu, jinak je absolutně neplatná, ledaže smluvní strany tuto vadu dodatečně zhojí.

1) Identifikace smluvních stran

Katastrálnímu úřadu musí být zřejmé, kdo je nabyvatelem a kdo převodcem nemovitosti. Identifikace by měla zahrnovat zejména jméno, příjmení, rodné číslo, bydliště, případně obchodní firmu, sídlo a IČO u právnických osob. 

2) Specifikace nemovitosti

Správné uvedení převáděné nemovitosti je klíčovou náležitostí kupní smlouvy. Jakákoliv chyba v psaní (např. chybně uvedená výměra či číslo popisné) se totiž může hodně prodražit. 

Zvýšenou pozornost je třeba věnovat převodu bytových jednotek, přičemž je nutné rozlišovat převod vlastnického práva k jednotce vymezené podle občanského zákoníku, k jednotce vymezené podle zákona o vlastnictví bytů a (povinné a dobrovolné) převody vlastnického práva k družstevním jednotkám. V každém případě je totiž třeba definovat předmět převodu s určitými odlišnostmi. 

Předmětem převodu může být jak jednotka dokončená, tak jednotka rozestavěná. Vždy však za podmínky, že nejpozději zároveň s návrhem na vklad vlastnického práva k převáděné jednotce bude podán návrh na její zápis do katastru nemovitostí. Nelze převádět vlastnické právo k jednotce, která není v katastru nemovitostí evidována. 

3) Předmět kupní smlouvy

Uzavírají-li účastníci kupní smlouvu ohledně nemovitosti, musí být skutečnost, že jde o prodej a koupi, vyjádřena v písemné formě; jinak kupní smlouva platně nevznikne.

Zvýšenou pozornost věnujte případům, kdy nemovitost prodává např. více vlastníků či v případě, kdy má být nabývána do společného jmění manželů. Tato skutečnost musí být z kupní smlouvy a návrhu na vklad katastrálnímu úřadu bezesporu seznatelná.

4) Kupní cena

Právní jednání musí být vždy úplatné nebo bezúplatné, a to musí být ze smlouvy vždy zjistitelné. Částka, za kterou je nemovitost převáděna, nemusí být vyjádřena přímo, postačí způsob jejího určení. 

K co nejvyšší ochraně kupujícího je vhodné využít uhrazení kupní ceny prostřednictvím úschovy u advokáta nebo notáře. 

5) Závady váznoucí na nemovitosti

Na nabyvatele vlastnického práva přechází i veškeré závady váznoucí na převáděné nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí nebo v jiném veřejném seznamu. Ostatní závady pak na nabyvatele přecházejí také, ovšem jen tehdy, jestliže nabyvatel měl a mohl z okolností jejich existenci zjistit nebo jestliže byl jejich přechod smluvně dohodnut nebo pokud jejich přechod stanoví zákon; závady, které nepřecházejí, zanikají.

Z tohoto důvodu je tak naprosto zásadní seznámit se s případnými závadami váznoucími na nemovitosti a tyto v kupní smlouvě upravit.

6) Datum uzavření kupní smlouvy

Jeden z nejvíce formálních úkonů, avšak nejdůležitějších, bez něj by totiž smlouva byla neplatná!

7) Úředně ověřené podpisy smluvních stran, které musí být na téže listině

Na závěr upozorňujeme na skutečnost, že v den podání návrhu na vklad vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí musí být smlouva nejen platná, ale i účinná, jinak je katastrální úřad povinen návrh na vklad zamítnout. Z tohoto důvodu tedy doporučujeme věnovat zvýšenou pozornost formulaci jakýchkoliv odkládacích podmínek. 

Pokud by bylo ve smlouvě stanoveno formou odkládací podmínky např. to, že „smlouva nabývá účinnosti dnem zápisu do katastru nemovitostí“, považuje se taková podmínka účinnosti za podmínku nemožnou, ke které se nepřihlíží. 

Od platnosti a účinnosti smlouvy je třeba odlišovat právní účinky vkladu, které ze zákona nastávají zpětně ke dni doručení návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Teprve vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí má základní věcněprávní účinky.

Chcete si ulehčit proces s kupní smlouvou a chcete si ji nechat „ušít na míru“? Obraťte se na nás a my vám se vším rádi pomůžeme.