Na co si dát pozor při koupi staršího domu?

Koupě starší nemovitosti je krokem, který s sebou nese řadu specifických rizik. Jedná se o milionovou investici, a proto je nutné být před koupí na pozoru a předejít všem možným komplikacím. Na co si konkrétně dát pozor, vám sdělíme v následujících řádcích.

Při koupi starší nemovitosti je nutné si dát pozor zejména na:

• technický stav nemovitosti a faktické vady
• exekuce váznoucí na nemovitosti
• právní vady nemovitosti

Není nemovitosti památkově chráněná?

Před koupí je nutné se ujistit, že předmětná nemovitost, kterou zamýšlíte koupit, není předmětem památkové ochrany, nebo se nenachází v oblasti památkové ochrany, popřípadě není předmětem ochrany přírody. Tuto informaci si ověřte jak u prodávajícího, tak i v katastru nemovitostí. 

Pokud uvažujete o koupi nemovitosti v chráněném režimu, je nutné mít na vědomí, že jsou zde určitá omezení při nakládání s nemovitostí, zvláště při rekonstrukci a úpravách. Jako majitel nemovitosti budete potřebovat platné povolení téměř při kteréhokoli formě úpravy, ať se jedná o rekonstrukci, stavbu nebo přestavbu. Od výměny oken až po kácení stromů je nutné mít výslovné povolení památkářů. Odpověď od památkářů můžete čekat do 20 dní. 

Prověrka technické stavu budovy

V případě starší nemovitosti je to posudek, který opravdu chcete mít při rozhodování o koupi nemovitosti. Majitel nemovitosti by měl sám takovou prověrku objednat, aby mohl stanovit cenu i na základě technického stavu nemovitosti.

Pokud jste vy na straně kupujícího, který má o předmětnou nemovitosti zájem, bude vás technická prověrka zajímat zejména z toho důvodu, že díky ní zjistíte, jak rozsáhlou rekonstrukci bude daná nemovitosti vyžadovat. Bez technického posouzení stavu nemovitosti by se náklady na rekonstrukci mohly vyšplhat do nepředvídatelné výše, které si nebudete schopni dovolit. 

Proto je nutné při posouzení ceny nemovitosti mít na paměti, že starší nemovitost bude v závislosti na aktuálním stavu vyžadovat rekonstrukci, a to může být poměrně nákladná investice.  

Cena nemovitosti

Nenechte se nachytat na předraženou nemovitost. V rozhodování vám může pomoci jak prověrka technického stavu, která odhalí veškeré nedokonalosti předmětné nemovitosti, tak i znalecký posudek, nebo tržní odhad. 

Znalecký posudek, nebo tržní odhad stanoví obvyklou cenu podobné nemovitosti ve stejné nebo podobné lokalitě. Znalecký posudek tak pro vás může být dalším vodítkem při výběru.

Skryté vady

Starší nemovitosti jsou velmi specifické tím, že i po důkladné kontrole se časem mohou objevit jiné nedostatky, o kterých buď prodávající věděl nebo které na nemovitosti byly již při prodeji, avšak vyšly najevo až po koupi. Proto doporučujeme takovou skutečnost smluvně ošetřit. Vyplatí se mít kupní smlouvu dostatečně ošetřenou a vše dobře zdokumentováno pro případ odstoupení od kupní smlouvy pro podstatné porušení smlouvy. 

Věcná břemena

Věcné břemeno neboli právo k cizí věci, může v případě koupě nemovitosti představovat značnou komplikaci a zároveň může být okolností podmiňující snížení kupní ceny. V praxi se nejčastěji setkáváme s právem osoby bydlet v předmětné nemovitosti. Typicky to tak bude osoba, která nemovitost věnovala prodávajícímu. 

V případě služebnosti bytu taková služebnost při prodeji nemovitosti přechází na kupujícího a osobě s tímto právem nadále svědčí právo bydlet v nemovitosti. Oprávnění končí až smrtí osoby se služebností bytu. 

Služebnost bytu se musí vždy zapsat do katastru nemovitostí, neboť vznik tohoto práva se je spojen až s takovým zápisem. Pro větší jistotu je vždy lepší uvést v kupní smlouvě prohlášení prodávajícího, že na předmětné nemovitostí neváznou žádná věcná břemena. 

Další právní vady nemovitosti

Předkupní právo, věcná břemena, nájem, pacht nebo zástavní právo k nemovitosti patří mezi typické právní vady nemovitosti, které může dobře provedená právní analýza odhalit. Některé vady je možné odhalit při online nahlížení do katastru nemovitostí, který je zdarma, ale při hlubší kontrole je nutné vycházet z úplného listu vlastnictví, který je zpoplatněný. 

Mějte však na paměti, že ne všechny právní vady nemovitosti se zapisují do katastru nemovitosti. Typicky se bude jednat o nájem nebo pacht, ačkoli je tato práva možné zapsat do katastru nemovitostí dobrovolně.  

Náš tip

• Využijte všech dostupných informačních systému a zjistěte co nejvíce o předmětné nemovitosti.
• Technická prověrka bude více než žádoucí. Bez ní nebudete schopni zcela posoudit stav nemovitosti. 
• Kupní smlouva by vás měla chránit před nekalým jednáním prodávajícího. Je nutné ji mít zcela ošetřenou.

Chystáte se koupit starší dům? Neváhejte se na nás obrátit a my za vás nemovitost řádně prověříme..